东方金诚-2022年1~2月房地产行业月报：楼市持续降温，行业回暖有待政策加码-220402

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核心观点：销售端仍面临较大下行压力。

1-2月，全国商品房销售面积及金额同比大幅下降，市场需求疲软；一线城市新房及二手房价格出现企稳迹象，但二三线城市房价下行趋势尚未得到扭转，带动全国房价继续走低。

全国土地购置面积跌至冰点，施工面积增速转正。

1-2月，土地购置面积跌至2002年以来单月最低水平，央国企仍是拿地主力，民企拿地意愿普遍较低；1-2月房企新开工面积和竣工面积同比双降，但施工面积增速转正，一定程度上受到“保交楼”政策加码的影响。

政策基调持续回暖，1-2月推出优化房贷集中管理政策、统一预售资金监管、放松房贷利率和首付比等政策，意在缓解房地产行业下行压力。

进入3月，政策延续“稳字当头”的原则，财政部提出暂缓房地产税试点工作，进一步稳定国内预期。

融资环境显著回暖，但融资规模未见明显改善。

1-2月境内外债券市场净融资额均处负值区间，境内信用债发行主体中民企数量同比显著下降，民营房企外部融资渠道仍受阻严重。

展望未来，推动楼市回暖是遏制房企风险的根本所在，就3月高频数据来看，房市销售端和投资端表现低迷，行业尚未出现明显回暖迹象。

我们认为，下一步将推出更多有助于楼市回暖和房地产行业良性循环的政策组合，并加大执行力度。

其中的核心是将居民房贷利率适度下调，同时各地根据自身情况合理放松各类行政性调控措施。

近日融创信用债展期事件对市场冲击较大，这也反映出虽然政策一再回暖，但落实到市场侧仍存在时滞，销售复苏、预售资金放松和融资恢复还未真正到来。

我们认为，若房地产市场无有力的支持政策出台，短期内民企融资难度可能进一步加大，叠加二季度面临较大的到期压力，房地产行业上半年仍面临较大信用风险。