西南证券-华润置地-1109.HK-2021年年报点评：经营逆势提升，构建“3+1”业务模式-220401

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投资要点业务稳健增长，财务状况持续优化。

公司2021年营业收入2121亿元（+18%），主要受益于销售结算面积同比增长41.5%；实现归母净利润324亿元，同比增长8.7%，核心净利润266亿元，同比增长10.2%。

全年综合毛利润率为27.0%，其中开发销售业务毛利率下降5.4pp至23.7%，经营性不动产业务毛利率提高1.8pp至68.2%；财务状况优化，净有息负债率为30.4%，平均融资成本降至3.71%，处于行业低位。

销售稳健增长，土储持续聚焦高能级城市。

2021年公司签约销售额3158亿元（+10.8%），2021年公司总土地储备面积6873万方，开发销售型土储面积达5778万方，新增权益土地储备1107万方，其中一二线城市投资占比90%，并重点在杭州、南京、重庆、长沙等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。

土储布局与结构持续优化，可保障集团未来三年以上的发展需求。

商业运营能力提高，轻资产管理成为新业绩增长点。

1）经营性不动产业务2021年录得收入174.3亿元（+36%），旗下购物中心零售额同比增长45%至1072亿元，租金收入增长38.1%至139亿元，出租率提高2.3pp至97%。

新增购物中心项目12个，截至2021年末在营购物中心共54个，储备项目约61个，经营性不动产土储面积达1095万方，其中购物中心占比达68.7%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市。

2）公司旗下轻资产管理业务平台华润万象生活2021年实现营业额88.8亿元，同比增长30.9%，物业管理合约面积达1.96亿平方米，同比增长30.3%。

积极构建“3+1”一体化业务模式，多元生态圈规模加速形成。

公司积极发展开发“销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务和生态圈要素型业务一体化发展的“3+1”业务模式，2021年城市建设及运营、长租公寓等生态圈要素业务实现收入167.3亿元，其中城市建设及运营贡献达到了95%，公司定位城市建设及运营服务商的新增长模式正在加速形成。

盈利预测与投资建议：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为11.5%，考虑公司商业项目快速拓展，运营能力行业领先，且住宅开发仍然保持稳健增长，给予华润置地2022年业绩6.5倍PE，目标价为36.92元（相当于45.52港元），维持“买入”评级。

风险提示：商业拓展不及预期；地产销售回款不及预期；项目结算不及预期等。