国信证券-华润置地-1109.HK-销售拿地井然有序，商业护城河越筑越深-220401

《国信证券-华润置地-1109.HK-销售拿地井然有序，商业护城河越筑越深-220401（7页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国信证券-华润置地-1109.HK-销售拿地井然有序，商业护城河越筑越深-220401（7页）.pdf（7页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

业绩稳升，毛利率探底：2021年公司实现营业收入2121亿元，同比增长18.1%；实现归母核心净利润266亿元，同比增长10.2%，全年派息率维持37%。

2021年公司归母核心净利率为12.5%，较上年下降了0.9个百分点，主要由于毛利率下降3.9个百分点至27.0%。

其中，开发物业结算毛利率下降5.4个百分点至23.7%，而投资物业（包括酒店）租金毛利率则增加1.8个百分点至68.2%。

随着2017-2018年高价地块的释放出清，开发毛利率下行趋势有望止住。

销售稳步增长，拿地强度保持：2021年公司实现销售金额3158亿元，同比增长10.8%；销售面积1755万㎡，同比增长23.7%，远超行业平均水平。

公司坚持战略引领投资，保持一定的拿地强度。

2021年公司新获取土储建面1439万㎡，以拿地金额/销售金额口径计算的拿地强度为47%，与上年持平。

截至2021年末，公司总土储建面为6873万㎡，权益占比为71%。

商业地产护城河越筑越深：2021年公司投资物业收入174亿元，同比增长36%，占总营收比重为8.2%；其中购物中心租金收入139亿元，同比增长38%，占总投资物业收入比重为80%，尤其同店租金增速高达33%，凸显资产优质属性及商业运营实力。

公司继续加大对购物中心的投资，2021年公司新开业9座购物中心、新获取12座购物中心。

截至2021年末，公司在营购物中心54个，在营建面669万㎡。

预期至2025年，公司在营购物中心将达到98个，在营建面将达1180万㎡。

财务稳健优势保持，投资物业再添助力：截至2021年末，公司净有息负债率为30.4%，较上年下降2.9个百分点；2021年公司融资成本为3.7%，较上年下降0.4个百分点。

2021年公司首次实现投资物业收入全额覆盖利息及股息支出，有力增强抗周期御风险能力；截至2021年末，公司投资物业公允价值已高达2175亿元，且在年内成功发行125亿元低利率CMBS释放价值，支持其他业务发展。

投资建议：公司不惧周期，坚持战略引领投资，销售拿地井然有序，商业护城河越筑越深。

预计公司2022年、2023年归母核心净利分别为303.8、354.5亿元，对应最新股本的核心EPS分别为4.26、4.97元，对应最新股价的PE分别为7.1、6.1倍，维持“买入”评级。

风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，投资物业租金收入不及预期，盈利水平进一步下行超预期，或市场环境恶化超预期。