西南证券-华润万象生活-1209.HK-商业管理龙头傲立，盈利能力持续改善-220331

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业绩高速增长，盈利能力大幅提升。

公司2021年实现营业收入88.8亿元，同比增长30.9%，实现核心利润17.0亿元，同比增长108.5%。

从收入结构来看，住宅物业管理服务板块和商业运营及物业管理服务板块收入占比分别为59.8%和40.2%。

得益于运营效率提升和成本管控，毛利率由2020年同期的27.0%上升至31.1%。

截至2021年末，公司全业态物业在管面积1.65亿平，年内外拓合约面积3,590万平方米。

住宅管理规模不断提升，收入结构持续优化。

2021年住宅物业管理板块收入53.1亿元，同比增长36.7%。

截至2021年末在管建筑面积为1.47亿平，其中集团及第三方在管面积占比提升至34.8%，合约面积1.96亿平，储备充足。

社区增值服务占物管板块收入比提升至13.6%，管家服务、润商会、装修服务、租售服务细分赛道收入增长均超100%。

基础物业毛利率提升至15.0%，客户满意度保持行业第一梯队，收缴率提升至94.4%，合同续约率98.7%。

除传统物业外，公司积极拓展城市空间服务，设立了城市空间服务部，致力成为中国最具影响力的城市空间运营服务商。

公司计划于2025年在管面积达到4亿平，跻身行业第一梯队，非置地项目占比达到50%。

商业管理龙头傲立，经营质量持续提升。

截至2021年末公司购物中心在营数增至71个，已开业建筑面积760万平，同比增长18.8%，平均出租率96.9%。

2021年实现零售额1,189亿元，同比增长43.8%，经营利润率60.9%。

54个项目零售额排名当地市场TOP3，8个在营重奢购物中心排名行业TOP1。

科技赋能助力运营，一点万象APP会员数超2000万，总会员数量超2,400万人，消费贡献超50%。

公司购物中心运营能力获第三方认可，新获取第三方项目12个。

2022年公司计划外拓10个第三方购物中心，新开18个购物中心，于2025年累计开业数量达到129个。

除购物中心外，公司拥有写字楼物业管理面积820万平，在管项目115个，出租率及客户满意度均有提升。

盈利预测与投资建议：预计公司2022-2024年净利润复合增速为30.1%，考虑公司是上市商管公司中的稀缺标的，给予华润万象生活2022年业绩40倍PE，目标价为42.00元（相当于51.78港元），上调至“买入”评级。

风险提示：在管面积增长不及预期、商业运营发展不及预期。