中信证券-华润万象生活-1209.HK-2021年年报点评：当战略定力恰逢强执行力-220331

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我们相信，在物管和商管的广阔赛道，公司很可能在各个赛道都呈现后来居上的态势，成为全业态、全品类服务的龙头。

公司强大的股东背景，高度市场化的激励机制，特别是乐观而有定力的战略，强大的执行力，是我们看好公司的关键。

▍公司实现业绩的高速增长。

2021年，公司实现营业收入88.8亿元，同比上涨30.9%。

净利润17.26亿元，同比上涨111.1%。

核心净利润17.0亿元，同比上涨108.5%。

核心净利率提升7.2个百分点至19.2%，盈利能力明显提升。

▍战略方向明确，乐观坚定前行。

公司自上市以来，物管+商管的战略方向从未动摇，商管业务高质素第三方拓展，令项目和品牌互相成就的实践一路向前。

2021年公司市场化外拓12个项目。

公司坚决做大物业管理板块的决心没有动摇，2021年公司外拓物管合约面积3590万平米，物管在管面积达到1.55亿平米，同比增长38%，合约面积达到1.96亿平米，同比增长30%。

▍战略定力超常，谋定而后动。

公司在上市之后很长的时间内，由于市场竞争过于激烈，物管并购对价过高，宁可手持现金，并没有进入并购市场。

但一旦2021年下半年情况有变，公司又快速进入并购市场，落地禹州、中南两单并购，新增合约面积1.22亿平米，在管面积7248万平米，成为国企物管公司中并购领域的领先者。

而且，公司坚持高质量的并购原则，买入物管合同粘性较强的住宅物业管理公司，不并购自身业务能力足够强大的商管公司，也不选择项目粘性比较弱的公建服务企业，适合公司自身特点。

并购领域的成功，充分体现了公司对市况的判断力和决策的果断性。

▍商管运营能力领先行业，产品线创新不断。

公司在2021年新开业购物中心13个，全年实现商品零售额1189亿元，同店增长39.5%。

商场租金收入达到152亿，同店增长29.5%。

公司会员数量超过2400万人，会员消费超过50%，会员人均消费同比增长8%。

在深圳、杭州等城市实现“多城多汇”，重奢项目数量位居全行业第一，万象汇系列也蓬勃壮大。

▍资产负债表高度健康，具备强劲的扩张基础。

截至2021年末，公司应收款（含预付，其他应收）总计19.6亿，同比增长22%，匹配正常的业务扩张。

公司期末账面货币资金达到137亿，同比增长33%，资金规模足以应对中国物业管理行业最大级别的并购所需。

公司对杠杆使用持开放态度，并不十分热衷扩张股本，更说明公司成熟稳健的心态。

▍风险提示：局部频发疫情对购物中心经营的影响。

物业管理公司并购的投后整合风险。

▍投资建议：上市仅仅一年多，公司就已经初步证明了，公司核心竞争力不止重奢商管，双轮驱动不会偏废。

我们相信，在物管和商管的广阔赛道，公司很可能在各个赛道都呈现后来居上的态势，成为全业态、全品类服务的龙头。

公司强大的股东背景，高度市场化的激励机制，特别是乐观而有定力的战略，强大的执行力，是我们看好公司的关键。

我们上调公司2022/2023年、新增2024年EPS预测至1.06/1.46/1.98元/股（原2022/23年EPS预测为1.05/1.41元/股），公司在重奢商管领域并无竞争对手，我们认为其估值应该较之一般物业管理公司更高，以匹配其商管领域较高的业务壁垒，和物管领域愈发进取的业务进展。

公司过去一年平均水平估值水平45倍，但根据公司在物管领域的最新突破，应当给予一定溢价，我们维持2022年50倍的PE目标价，对应64.4港元/股，维持“买入”的投资评级。