平安证券-星盛商业-6668.HK-卓越运营外拓发力，经营业绩稳步提升-220331

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事项：星盛商业公布2021年年报，2021年收入5.7亿元，同比增长29.5%；归母净利润1.8亿元，同比增长45.8%；拟派息每股0.1港元。

平安观点：关键经营指标稳健增长，盈利及管理效能明显改善。

公司2021年收入、归母净利润同比增长29.5%、45.8%。

截至2021年已开业面积182万方（24个项目），合约面积390万方（84个项目），第三方合约面积占比达62%。

盈利能力稳步提升，毛利率同比提升1.4pct至57.7%，费用率同比下降0.2pct至13.9%，考虑2021年仍有上市费用等一次性费用拖累，公司实际管理效能提升显著。

存量项目焕发新机，新增外拓可圈可点。

公司2021年开业项目销售额同比增长33%，同店口径增长21%，会员销售额同比增长39.1%；其中存量标杆项目深圳福田星河COCOPark（北区）重新升级后，2021年销售额较2019年（无疫情）增长18%，出租率较2019年上升0.3pct，从景观、品牌、营销方面全面焕新。

2021年公司新增合约面积66万方，其中64%为第三方项目，包括日照星河iCO、厦门星河COCOPark、广州健康港星河COCOPark、广州从化海音星河iCO、湛江星河COCOCity，均处核心城市，为深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础。

关联方星河控股稳健运营，多元业务生态圈为公司加持。

在2021H2行业资金面承压、房企收缩投资拿地背景下，星河控股在南京、深圳、广州等核心城市积极拿地，均有所斩获，展现稳健经营与逆势补仓实力。

根据公司官网数据，截至2021年末星河控股土地储备面积逾3300万方，主要位于大湾区，并辐射至长三角、京津冀、中西部等主要中国城市经济圈，后续关联方支持具备稳定可靠保障。

此外星河控股为深创投二股东，投资的众多新零售品牌，丰富公司战略合作品牌库，目前公司合计合作商户已达4300个，保障出租率合理稳定。

投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。

公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。

维持此前EPS预测，预计2022-2023年EPS分别为0.25元、0.35元，新增2024年EPS预测0.47元。

当前股价对应PE分别为8.3倍、6.0倍、4.5倍，维持“推荐”评级。

风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。