华安证券-金科服务-9666.HK-立足西南根深本固，并购活跃奋楫逐浪-220331

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事件公司发布2021年报，实现营收59.68亿元（同比+77.0%）；实现归母净利润10.57亿元（同比+71.4%），基本每股收益1.62元（同比+30.6%）。

空间物业服务：高增长和高质量并驾齐驱空间物业服务为原基础物管和非业主增值服务加总。

空间物业服务营收保持高增的同时，盈利水平保持稳定。

报告期内，板块营收39.0亿元（同比+35.1%），毛利率为29.3%（同比-0.3pct）。

其中，i）基础物管营收28.7亿元（同比+41.6%），在管面积达2.38亿方（同比+52.3%），其中外拓面积达1.05亿方（占比44.1%），同比增长高达42.7%。

同时，基础物管毛利率下降2.0pct，主要源于因新冠疫情收到的政府减免及补助减少所致。

ii）非业主增值服务营收达10.3亿元（同比+19.9%），同时毛利率+5.7pct，主要源于案场服务项目增长及高品质服务需求的增加带来的量价齐增。

社区增值服务：孵化本地生活服务，生态圈建设卓有成效公司社区增值服务规模高增，毛利率有所下降。

报告期内，公司社区增值服务项目营收14.95亿元，同比增长高达566.1%，主要得益于：i）渗透率和复购率的持续提升，ii）服务种类扩充，如新增售房服务、自营模式的社区传媒业务等。

2021年社区增值服务的毛利率为41.6%，同比-7.9pct，主要受到旅居综合服务（占比49.3%，同比+20.7pct）、家庭生活服务（占比20.0%）中社区团购等低毛利率项目收入占比提升的拖累。

本地生活服务源于原社区增值服务，作为一个核心业务单列。

2021年本地生活服务营收达4.74亿元（同比+121.7%），包含餐食服务、餐食供应链服务及酒店管理服务三项，2021年营收占比分别为10.6%、82.4%、7.0%。

本地生活服务板块毛利率保持相对稳定，2021年毛利率8.1%，同比-0.7pct。

营收高增的同时保持盈利能力，主要得益于：i）公司大力发展餐食及其上游供应链业务构筑竞争优势，如打造晓咖啡、金悦酒店、渝钱斗斗、心悦餐厅和金悦佳品五大餐饮子品牌及构建全方位餐食产品系。

ii）通过内部孵化及外部并购专业餐食公司，快速提升专业化水平，并在扩规模基础上降成本。

如内部孵化团餐子品牌金晓心悦，通过韵涵餐饮、金辰酒店专业化餐食公司，构建全方位餐食产品体系。

iii）与其他版块外拓形成业务协同，减少拓客成本，公司因此较易获取中高端商写、高校及产业园的非住项目的团餐业务。

数智科技服务打造技术壁垒，城市服务业态实现突破公司致力于抓住智能化转型机遇，提升科技赋能。

报告期内，数智科技服务营收9952.8万元（同比+108.6%）；板块毛利率达44.5%（同比-9.1pct），毛利率下降原因在于软件开发、硬件销售、安装、系统运维服务导致的成本增加。

公司将不断加大研发投入，聚焦数智转型，持续加强产品对外输出的能力，2021年研发费用达1797.8万元（同比+95.3%）。

凭借领先的数智科技能力及庞大的用户基数，公司于报告期内成功获取四川内江经开区、重庆九龙坡区、江西萍乡等多项优质城市服务项目，其中萍乡海绵城市项目实现了城市业态的全新突破。

收并购：收购出手频频，加速资源整合报告期内，公司大举并购，共计发起收购9笔，数量上仅次于碧桂园服务，报告期内已并表入物管理服务部分产生的营收达1.06亿元，包括重庆天江物业、上境物业、重庆美利山物业、北京壹途、金科金辰酒店管理公司等。

其目的在于：1）收购住管标的，意在强化西南区域统治力。

如收购标的中的美利山物业、天江物业、三心物业、通用物业，集中在重庆、四川等西南区域，能够有效提升项目密度，强化公司在西南的竞争力。

2）丰富多元业态，强化社区增值服务、本地生活服务等业务经营实力。

据克而瑞统计，公司2021年收购项目的非住宅业态涵盖1单因私出入境中介服务，1单高端餐饮/团餐及酒店管理服务。

投资建议金科服务作为“内生+外拓”双轮驱动的代表物企，凭借深耕区域大盘及高密度布局稳居西南龙头并逐步向外扩张。

在下沉外拓市场上，以低价空间保持高位盈利的优势，形成独有的竞争壁垒。

预计公司2022~2024年EPS分别为2.55，3.70，6.00元/股，对应当前股价PE分别为9，6，4倍，维持“买入”评级。

风险提示房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期等。