安信国际-港股晨报-220331

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1.安信视点：外拓能力强的物管公司值得持续关注昨日，港股震荡高走，整体表现强劲。

截至收盘恒生指数收涨1.39%，报22232.03点；恒生科技指数涨0.34%，恒生国企指数涨1.28%。

全日市场成交额为1553.59亿港元，南向资金继续净卖出21.42亿港元。

昨日，地产板块大幅上扬，碧桂园服务6098.HK收涨9.74%，近日公司公布业绩，碧服2021全年收入同比上升84.9%至288亿元。

整体而言，公司收入略高于预期，但毛利率下降幅度却大于预期，两者相抵下，净利正好符合指引，没有出现惊喜。

公司在业绩会上重申2025年收入达千亿元之目标不变，相当于2022-25年复合增长率须达36%。

要达至有关净利目标，重点落在社区增值服务，及城服、商管的发展，存在较大变数。

尤其是在毛利率下降环境中，对收入增长的需求加大，给予公司发展新业态的压力。

而城服项目现金流较差亦是其中一个考验。

并购投后整理是碧服2022年之首要工作，公司今年的盈利增长动力主要来自去年并购项目的全期效应，营收基本锁定。

我们根据碧服各分部毛利率情况，下调2022年/23年净利预测3%/15%，目标估值调整至2022年25倍P/E，相当于大型国企及非出险民企过往平均水平，维持买入评级。

综合已出业绩的主流物管公司，大部份是国企或质量较佳的民企，虽然随着物管公司进入稳定期核心盈利增长有所回落，平均约40%，但仍处于行业较高水平。

物管公司的营收收增长都与其在管面积增长幅度保持一致，反映营收增长都是依靠在管规模上升，主要体现在基础物管及对应的社区增值服务上。

我们喜欢外拓能力较强的物管公司，如旭辉永升1995.HK、中海物业2669.HK及绿城服务2869.HK。

其中，中海物业在盈利能力保持及利润净长方便在大型物管公司中较为突出。

在中型物管公司中，越秀服务6626.HK在项目结构、坪效增长、利润增长上都最为突出，投资者亦可关注。

近期疫情的反复和房地产行业的减速对企业盈利无疑形成持续的压力，市场的关注聚焦于金融委会议后政策的具体应对。

当前房地产行业的政策主要集中在部分城市的需求政策放松，市场期待针对房地产企业的更多政策支持，比如预售资金监管的放松、四大资管公司的收购、房企权益再融资的松绑、甚至三条红线的微调，若以上政策能顺利出台并产生预期效果，地产板块估值则有望回升。

分析师：韩致立。