中信证券-物业管理行业快报：北京市物业管理协会访谈-210730

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近期，我们就市场关心的物业管理行业相关问题，访谈了北京物业管理协会，相关纪要如下问题1：如何理解物业管理服务行业的质价相符原则？有市场人士认为，物业管理行业作为一个民生产业，有可能面临严格限价管理，尽量减轻居民负担，您认为这是政策的初衷吗？尽可能低的物业管理费合理吗？现在北京市楼盘的物业管理费是如何定价的？答：1)就物业管理行业而言，质价相符意味着物业服务内容、物业服务标准和物业服务收费价格的有效匹配，所谓一分钱一分货。

物业管理市场中，物业管理区域的全体业主可根据其楼宇硬件水平、个人付费意愿和支付能力选择不同档次的软件服务，从而支付相应的费用。

而物业服务企业则必须确保提供的物业服务符合相应法定和约定的内容。

2)1996年3月1日，原国家计委、建设部共同发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）施行。

规定物业费应实行政府定价、政府指导价和经营者定价，实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报并核定；2003年发布的《物业服务收费管理办法》中明确了物业服务收费有政府指导价和市场调节价两种形式。

近年来，随着国家“放管服”改革的不断深入，国家发改委陆续取消了物业管理行业的住宅物业服务收费价格、停车收费价格的限制和备案，除个别地区保障房等特殊业态的物业费之外，各地普遍实行了物业收费市场调节价；目前，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中协商约定。

所以，从物业服务费定价方式的历史发展趋势和价格管理现状等角度考量，价格主管部门不会轻易“开倒车”介入物业服务合同的价格协商过程，限价管理的可能性很小。

3)物业服务费的极端低价化不利于物业企业的服务提升、难以保障房屋的保值增值、也并非所有业主的一致意见。

实际情况是，越是高端楼盘的业主，越有较高的物业服务费支付意愿。

4)目前北京新建和已入住住宅的物业服务费均可由专业评估机构根据物业服务项目清单、物业服务成本计价规则、住宅物业服务标准等规定对该住宅的物业服务费进行评估后确定参考价格，供（前期）物业服务合同双方协商后确定。