国海证券-全球房地产市场历史专题之九：中国篇，摸着石头过河（1980~2002）-210729

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投资要点：1980年邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》的发表结束了新中国成立以来的福利分房制度，自此“房改”与“土改”这两个中国房地产的发动机也被逐渐推动了起来。

1987年12月1日，深圳召开了中国内地的第一次土地拍卖会，探索出了土地可有偿有期转让的模式，推动了土地使用权的商品属性在我国得到确定、土地使用权交易得到认可，我国土地使用制度实现了一次根本性的变革。

1988年，政府批准住房这个大宗商品进入消费市场，这标志着我国住房制度改革进入了全面试点阶段。

在众多利好消息带动下，海南楼市陷入疯狂，大量资金涌入海南。

最终政府严厉的调控政策使失控的海南房地产市场一夜入冬。

自1990年以来，浦东新区的开发建设和上海房改的有序推进，让上海城区乃至上海房地产行业都有了新面貌。

不过，包括上海在内的中国房地产业，终究也未能逃得过亚洲金融危机的影响。

1998年之后，随着中国经济的蓬勃发展，居民购买力的提升催生了改善性购房需求和投资需求，而居民住宅的货币化、私有化及相关配套措施的出台则有效释放了居民住房需求，中国房地产市场开始快速发展。

中国城镇化进程加快和相对宽松的房贷政策更是进一步吸引了更多居民财富涌入房地产市场。

20世纪初，跟随着中国城镇化的步伐，以碧桂园为代表的地产开发商开辟郊区大盘开发模式，利用规模效应降低开发成本，同时兼顾数量和质量，进而实现了规模上的快速扩张。

在这段黄金发展期，许多房地产企业通过借壳上市来在资本市场进行融资以支撑地产企业后续的大规模开发。

风险提示：市场波动风险。