国金证券-万科Ａ-000002-受困行业下行，业绩不及预期-220330

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事件2022年3月30日，万科A发布2021年年度报告。

2021年实现营业收入4528.0亿元，同比+8.0%；归母净利润225.2亿元，同比-45.7%；年度分红112.8亿元，分红比例50%，每10股派送9.70元现金股息。

点评受行业下行影响，经营业绩低于预期。

公司2021年营业收入略低于我们预期2.1%，归母净利润低于我们预期47.7%，主要因为：①明显受2021年房地产行业下行影响，公司结转毛利率大幅下滑，从2020年29.25%下降7.43pct至21.82%；②公司投资收益回落，2021年投资收益66.14亿元，较2020年减少68.98亿元，主要为联合营项目毛利率降低所致；③公司出于谨慎原则，计提资产&信用减值损失合计37.94亿元，较2020年增加减值损失15.89亿元。

公司自2021年四季度起拿地较少，拿地利润空间改善有限，预计在行业洗牌出清结束前，毛利率将维持现有水平。

地产主业销售下滑，物业服务表现亮眼。

公司2021年销售金额6278亿元，排名行业第2，同比-11%；投资量入为出，权益拿地金额1402亿元，同比+1.4%；截至2021年底，拥有总土储建面1.54亿方，同比-4.9%。

2021年万物云实现营业收入240.4亿元，同比+32.1%，在管面积7.8亿方，同比+35.9%，合约面积10.1亿方，同比+38.0%；3月30日，万物云赴港上市状态变更为“受理通知”，拆分上市稳步推进。

三道红线维持“绿档”，融资能力行业领先。

2021年公司剔除预收账款后的资产负债率68.4%，净负债率29.7%，现金短债比1.5，稳居“绿档”；融资成本4.11%，仍然处于行业领先水平。

投资建议考虑公司受行业下行影响较大，我们调整盈利预测，将2022-23年的归母净利润从462.5亿元、508.4亿元下调至231.8亿元、250.1亿元，下调幅度分别为-49.9%、-50.7%，同时新增2024年归母净利润预测值270.2亿元。

调整目标价为20.34元/股，对应2022-24年PE分别为10.2x、9.5x和8.8x，下调至“增持”评级。

风险提示宽松政策落地不及预期；市场信心持续走低；毛利率持续下滑。