天风证券-碧桂园服务-6098.HK-2021年业绩点评：各项业务齐头并进，外拓规模占比过半-220330

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事件：公司发布2021年业绩公告，公司全年实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.33亿元，同比增长50.2%；每股收益1.28元/股，同比增长31.6%。

截至2021年末，物管服务合约管理面积为14.38亿方，较去年增加6.17亿方。

收入业绩高增长。

2021年，公司实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.33亿元，同比增长50.2%。

物管服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务、商业运营服务分别实现收入137.94、33.28、26.75、37.29、45.29、6.54亿元，同比增速分别为60.3%、92.2%、95.3%、38.2%、412.3%、856.4%，各业务高速增长；分别占总收入的47.8%、11.5%、9.3%、12.9%、15.7%、2.3%，分别较去年下降7.4、提升0.4、提升0.5、下降4.4、提升10、提升2.3个pct，城市服务因新拓展业务实现并表，占比提升较多。

第三方在管规模过半。

2021年，公司物管服务实现收入137.94亿元，同比增长60.3%；来自碧桂园、第三方的收入分别为76.19、61.75亿元，占比分别为55.2%、44.8%，去年占比为72%、28%。

在管面积7.66亿方，较去年增加3.88亿方；来自碧桂园、第三方的在管面积分别为3.46、4.19亿方，占比分别为45.2%、54.8%，去年占比为72.6%、27.4%。

第三方收入占比和在管面积占比提升明显，主要由于1）公司储备面积当期转化为在管面积；2）年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里业控股等较大型的物管公司带来的规模增长。

从基础物管费看，全年平均物管费为1.5元/平米/月，去年为1.9元/平米/月，碧桂园集团、第三方的平均物管费分别为1.8、1.2元/平米/月，外拓占比提升或为平均物管费下降的主要原因。

各项业务齐头并进。

2021年，社区增值服务实现33.28亿元，同比增长92.2%，到家服务、家装服务、社区传媒、本地生活、房产经纪、园区空间服务的收入占比分别为11.1%、12.1%、29.4%、33.2%、7.6%、6.7%，社区传媒、本地生活的占比较高，收入增速分别为179.1%、107.1%。

非业主增值服务实现26.75亿元，同比增速95.3%，增长主要由于1）车位和房屋尾盘的代理销售收入增加，2）推行全周期服务，拓宽交付前服务品类。

三供一业共实现收入37.3亿元，同比增长38.2%，持续推进业主服务是业务增长主要原因。

商业运营业务实现6.54亿元，主要由于公司为碧桂园及部分相关公司提供商管服务所致。

毛利率整体下降。

2021年，公司整体毛利率为30.7%，较去年下降3.3pct。

1）物管服务毛利率30.3%，较去年下降4.3pct，主要由于社保减免政策取消、持续推进对基础设施建设，加大智能化改造投入。

2）社区增值服务毛利率60.5%，较去年下降4.6pct，主要由于新增业务毛利率水平较低、疫情影响传媒板块竞争激烈影响盈利。

3）非业主增值服务毛利率40.9%，较去年下降4.6pct，主要由于取消企业社保建面政策、人工成本增长。

4）三供一业的物管相关服务、供热服务毛利率分别为11.6%、10.4%，分别较去年提升4.6、1.8pct，分别由于品质管理和智能化建设产生阶段性成效、改造带来的节能增效。

5）城市服务毛利率为17.6%，较去年下降14.9pct，主要由于新拓展业务毛利率较低。

6）商业运营毛利率为50.3%，该业务盈利能力高主要由于专业化程度高，存量项目具有规模效应。

投资建议：公司各项业务稳步推进，业绩增速超50%，第三方外拓能力强，收购较大型物管公司带来规模快速增长。

考虑到公司业务推进加快毛利率或受影响，我们将公司2022年归母净利润由64.50亿元调整为60.27亿元，对应EPS由2.19元/股调整为1.79元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、宏观政策调控不及预期。