中信证券-物业管理行业跟踪快报：头部市占率和尾部差评率决定整治影响-210730

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各地纷纷加大物业服务收费信息公开力度，要求让群众明明白白消费。

例如，北京发布《住宅小区物业服务成本计价规则（试行）》，黑龙江、贵州、安徽、上海等多个省市发文，加大物业服务收费信息公开力度。

行业高度分散，乱象频繁，尾部差评率高，头部市占率低，整治预计将促进头部公司快速拓展。

我们认为，任何行业整治对头部公司的影响，取决于头部市占率和尾部差评率。

在头部市占率高的行业（例如物流），即便头部运行规范，一旦整治所带来的成本增加，也没有办法透过任何规模扩张来弥补。

在尾部差评率低的行业(例如餐饮)，一旦整治也不会带来市场格局的变化。

但物业管理是典型的头部市占率低（大公司不足2%）、尾部美誉度低的行业。

在头部公司大多已经率先规范公示项目信息的情况下，我们预计整治所带来的大公司静态成本提升将完全可以被拓盘的好处所覆盖。

服务收费信息的公开，成本计价规则的制定，有利于推动物管项目定价动态调整，也有利于促成行业优胜劣汰。

服务收费信息的公开，不等于项目成本收益的公开，而是将收费标准广而告之；小区公共收益的收支公示，则有利于提升项目的维修资金积累。

2021年5月，北京市政府定价管理的经营服务性收费不再保留物业服务收费，以适应《北京市物业管理条例》关于物业服务收费实行市场调节价并适时调整的规定。

物业管理行业的市场化方向是明确的，不存在限价或者限制盈利空间的问题。

我们认为这种市场化方向也是有利于助力基层治理的。

实际上，各地政府甚至通过补贴方式培育居民付费习惯（如劲松模式），推行先服务后付费，这是政策支持行业市场化的明证。

基础服务毛利率预计没有提升空间，增值服务有广阔盈利增长空间。

我们认为，物业服务成本计价主要是指对应物业费的成本计量。

由于物业管理公司可以不断通过科技赋能、管理提效以降低成本，故而我们认为，现阶段优秀物业管理公司享受略高于行业平均的盈利水平是合理的。

但是，作为一个民生行业，我们相信物管基础服务毛利率并无持续提升可能。

政策鼓励物业管理结合生活服务发展，鼓励探索养老，家政等服务新模式。

我们相信，物管企业具备三方合同外拓和专业服务版图外拓双重弹性。

物业管理公司继续积极回购，控股股东积极增持股权，证实企业投资价值。

碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦服务、合景悠活发布在公开市场购回股票的意向；融创服务回购股票；金科服务股东增持公司股份。

我们认为，这也在一定程度上证明了行业投资价值。

风险提示：行业中个别企业的关联方可能存在较大的资产负债表风险。

这不仅意味着开发企业确定交付规模会下降，甚至意味着个别公司可能存在股权被处置风险。

投资建议：行业规范化意味着大公司外拓加速，看好下半年行业景气指标进一步上行。

我们认为，物业管理行业头部集中度偏低和尾部美誉度偏低，使得整治对企业市占率的好处，远远大于成本侧的上升。

我们相信，2021年下半年品牌物管企业的新增合同面积，饱和合同金额增速可能进一步超预期，其中存量盘拓展占比会进一步超预期。

我们看好行业投资机会，推荐碧桂园服务，华润万象生活，金科服务，世茂服务，绿城服务，保利物业，中海物业，旭辉永升服务和融创服务。