光大证券-世茂服务-0873.HK-首次覆盖报告：践行深蓝战略，发力增值服务-210730

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公司是世茂集团重要战略支点，重点布局核心高能级城市群世茂服务成立于2005年，是国内领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，是世茂集团重要战略双翼之一，重点布局长三角、环渤海、海峡与中西部四大核心高能级城市群。

2020年10月，公司在香港联合交易所成功挂牌上市。

自成立以来，公司先后获得中指研究院中国物业服务综合实力百强企业TOP12、中国物业服务企业品牌价值TOP7等多项荣誉。

在公开上市前，腾讯控股与红杉资本共同参与了对公司的战略投资。

其中，腾讯将物业服务视作重要的线下场景，认为行业未来具有较大的发展潜力和提升空间。

同时，腾讯将以技术优势、平台优势和商业新生态的能力，帮助公司进入数字化升级的快车道，释放出增长新活力。

在管规模高速扩张，合约面积保持高位保障未来营收增长2017-2020年，公司在管项目数量从88个增加至535个；合约面积从4570万平米增加至2.01亿平米，三年复合增长率约为63.9%；在管面积从4260万平米增加至1.46亿平米，三年复合增长率约为50.8%。

截至2020年末，合约面积是在管面积的1.38倍，可以有力保障公司物业管理服务板块的收入增长。

营收及归母净利润连年保持高增长，社区增值板块不断发力2017-2020年，公司营收从10.4亿元增加至50.3亿元，三年（2017-2020，下同）复合增长率68.9%；归母净利润从1.1亿元增加至6.9亿元，三年复合增长率85.4%。

公司营收和归母净利润连年保持高增长态势。

盈利预测、估值与评级：目标价26.62港元，首次覆盖“买入”评级我们预测公司2021-2023年的营业收入分别为90亿元、149亿元、221.6亿元，营收增速分别为79.2%、65.5%、48.7%；归母净利润分别为12.4亿元、20.9亿元、31.9亿元；根据相对估值法，给予公司2022年25倍PE，对应目标价26.62港元/股；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格约为26.62港元/股。

综合以上，鉴于公司在收并购领域优势明显，近年来在管规模显著提升，增值服务板块通过收并购切入新的细分赛道，公司业绩增速较快，首次覆盖给予“买入”评级，目标价26.62港元。

风险提示：人力资源成本上升风险；收并购项目整合不及预期风险；商誉及无形资产减值风险。