国信证券-碧桂园服务-6098.HK-海外公司财报点评：多元化发展初具规模，全面推进高质量增长-220330

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核心观点归母净利润同增50%，业务结构多元稳定。

2021年公司实现营业收入288.4亿元，同比增长84.9%；实现归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%。

分业务板块看，公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务、“三供一业”业务、城市服务、商业运营服务分别收入137.9亿元、33.3亿元、26.8亿元、37.3亿元、45.3亿元、6.5亿元，分别同比增长60.3%、92.2%、95.3%、38.2%、412.3%，分别占总收入的47.8%、11.5%、9.3%、12.9%、15.7%、2.6%。

管理规模持续扩大，第三方占比显著提升。

截至2021年末，除“三供一业”业务外，公司在管面积7.7亿平方米，合约面积14.4亿平方米，管理规模及全国性地域覆盖持续扩大。

其中，来自第三方的在管面积4.2亿平方米，同比增长306.0%，占总在管面积的54.8%，较上年末提升27.4个百分点，主要由于公司年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐控股等较大物管公司所致。

城市服务稳健发展，商业运营强势启航。

公司城市服务业务保持稳健发展，业态结构多元化初具规模，已形成包括市政公共、产业园区、企事业后勤、空间运营等细分场景下的品牌线，陆续承接城市大物业项目，2021年公司城市服务收入占比为15.7%，较上年末提升10.0pct。

公司承租母公司商业物业并提供商管服务，2021年公司商业运营服务收入约6.5亿元，毛利率为50.3%，公司已形成丰富的品牌线，包括高品质一站式购物中心“碧乐城”、社区商业“碧乐坊”、商业街区“碧乐时光”等，布局超过60个城市，服务项目超过100个。

毛利率承压。

2021年，由于加大了设施智能化的改造投入，及低毛利的城市服务收入占比上升等原因，公司整体毛利为30.7%，较去年末下降3.3pct。

分不同业务看，公司物业管理服务毛利率为30.3%，下降4.3pct；社区增值服务毛利率60.5%，下降4.6pct；非业主增值服务毛利率40.9%，下降4.6pct；“三供一业”业务毛利率11.2%，上升3.5pct；城市服务毛利率17.6%，下降14.9pct；商业运营服务毛利率50.3%。

风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期；多元业务拓展不及预期。

投资建议：公司多元化发展已初具规模，治理纪律良好，未来将聚焦自身内生能力推进高质量增长。

预计公司22、23年归母净利润分别未59.3亿元、83.1亿元，对应EPS为1.76元、2.47元，对应最新股价PE为14.4、10.3X，维持“买入”评级。