平安证券-碧桂园服务-6098.HK-公司年报点评：业绩延续高增，商管实现突破-220330

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事项：碧桂园服务公布2021年报，2021年实现营收288.4亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.3亿元，同比增长50.2%；核心归母净利润46.1亿元，同比增长58.7%；与正面盈利预告披露范围一致；拟每股派息人民币0.2995元。

平安观点：收入利润高速增长，管理费用率改善。

2021年公司收入、归母净利润、核心归母净利润同比增长84.9%、50.2%、58.7%，延续高增态势。

期内毛利率同比降3.3个百分点至30.7%，主要由于低毛利率城市服务业务占比上升，以及疫情社保减免政策取消。

管理费用率同比降1.2个百分点至11.3%，主要由于公司不断创新组织管理模式，继续推进区域整合等措施。

管理规模行业领先，城市服务增速靠前。

2021年末公司在管面积7.7亿平米、合约面积14.4亿平米，处上市物企绝对领先水平。

其中第三方在管面积4.2亿平米，贡献比例较2020年升27.4个百分点至54.8%。

公司各项业务中，城市服务、非业主增值服务、社区增值服务增速相对靠前，2021年收入同比增长412.3%、95.3%、92.2%。

社区增值服务中，社区传媒服务、本地生活服务、园区空间服务增速相对突出，2021年收入同比增长179.1%、107.1%、68.8%。

商业运营实现突破，推进轻资产模式输出。

2021年商业运营服务收入6.5亿元，年末商业运营布局城市超60座，服务项目超100个，战略品牌合作商家超2000个，已形成一定规模。

商业产品线丰富，包括高品质一站式购物中心碧乐城、社区商业碧乐坊、商业街区碧乐时光等。

年内公司加速发展轻资产战略扩张，成功签约成都北成8号、成都航利广场、无锡乐都汇等多个项目，进一步扩充轻资产管理输出版图。

投资建议：公司为全国领先综合物企，“大物业+大社区”战略稳步推进；基础物管优势强化，多元业务步入佳境，商业等新兴板块实现突破；有望凭借综合实力享受广阔市场空间，助力公司持续向好发展。

考虑公司2021年毛利率下行幅度超出预期，小幅下调公司2022-2023年盈利预测，并增加2024年预测，预计公司2022-2024年EPS分别为1.76元（原为1.92元）、2.59元（原为2.85元）、3.65元，当前股价对应PE分别为14.4倍、9.8倍、7.0倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）若房地产市场企稳节奏不及预期，将对公司规模发展产生不利影响；2）增值服务培育及发展不及预期，城市服务发展不及预期，商业运营发展不及预期；3）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘利润率面临下行风险。