国泰君安-金融街物业-1502.HK-稳健的2021年业绩叠加60%的派息比率，“买入”-220329

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　　伴随着独立第三方项目占比的提升，管理规模录得稳步扩张。2021年内在管面积增加了877.8万平方米，总在管面积在2021年末增至3,349.7万平方米。来自独立第三方的在管面积占比由2020年末的33.2%上升至2021年末的45.1%。公建类物业成为管理规模的关键增长引擎。2021年内，来自公建类物业的在管面积增加了688.6万平方米，占年内新增在管面积的78.2%。公司目前管理的公建类物业包含医院、学校、工业园、体育中心、政府物业等。
　　 2021年业绩符合我们预期，同时派息比率进一步提升。总收入同比增长11.9%至人民币13.20亿元。毛利率同比下滑1.3个百分点至19.9%。行政费用率同比上升0.6个百分点至6.2%。有效税率同比下降0.7个百分点至25.3%。股东净利同比上升31.3%至人民币1.38亿元。随着管理规模的持续提升，我们预计股东净利将在2021-2024年以18.2%的年均复合增长率增长。2021年派息比率达到约60%的历史新高，我们预计未来派息政策稳定。
　　2022年初以来物业管理板块的平均估值持续走低，而公司当前的股价仍被严重低估。我们给予每股4.50港元的目标价，分别相当于8.2倍/ 7.0倍/ 6.0倍2022-2024年市盈率。我们维持“买入”的投资评级。风险因素：低于预期的在管面积以及第三方项目竞标和收购存在不确定性。