万联证券-保利发展-600048-首次覆盖：泥沙俱下，价值凸显-220329

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报告关键要素:三十年来公司把握政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势。

房地产行业在经历了政策严格调控、信用风险暴露等，目前处于低谷期，但政策面已在持续改善，公司作为具有财务优势的大型央企，行业逆境中韬光养晦保持优势，顺势中有望实现进一步突破。

投资要点:央企地产龙头，深耕主业，革故鼎新：公司成立30年以来，顺应政策趋势发展，关注住房居住属性，保持经营规模稳步提升，多年以来商品房销售规模稳居行业前五，央企第一，并保持稳中求进的态势，冲击行业前三。

2021年公司销售规模达到5349.29亿元，近十五年复合增速达32%，稳居行业第四；公司深耕主业同时，发展两翼业务，已形成一定成果，尤其物业、商业等领域与公司主业形成有效互补，不断孵化新的增长点。

捕捉市场窗口，控制土地成本，保持竞争优势：（1）公司土储充足。

截止2021年中期，公司土储货值2.5万亿元，居于行业第二，公司土地布局始终以一二线为核心，进行城市的纵深拓展。

截止2021年中期末公司深耕的38核心城市资源储备占比超70%；（2）回顾公司上市以来拿地历程，公司精准把握市场变化趋势，在市场下行期进行集中发力，推动公司在行业上行期实现快速发展。

经营稳健，业绩持续保持在行业前列：（1）2006-2021年公司营收CAGR达32.83%，归母净利润CAGR达28.1%，利润增速保持在行业前列。

受市场影响，公司毛利率承压，但整体依然维持较强韧性；费用管控能力显著，净利率保持小幅提升状态，由2016年11%提升至2021年三季度末的14.03%；（2）负债结构健康，杠杆水平合理，财务优势凸显。

公司三条红线保持绿档，现金短债比维持两倍左右，融资成本仅4.7%，接近公司历史低位。

盈利预测与投资建议：预计公司2021-2023年营业收入分别为2850、3261、3680亿元，归母净利润分别为276、290、314亿元，当前股价(2022/3/28)对应PE分别为7.4、7.0、6.5倍，首次覆盖并给与“买入”评级。

风险因素：房地产行业政策超预期收紧、行业信用风险持续超预期扩散、结算收入不及预期等。