中信证券-绿城服务-2869.HK-2021年业绩点评：品质服务，更进一步-220328

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公司2021年业绩稳健增长，在管面积超过3亿平米，稳居行业龙头之列。

公司保有庞大的储备面积，未来增长确定性较高。

我们期待公司在更好的竞争环境下加速外拓，以更成熟的园区服务体系推动业绩增长，也能加强和绿城中国的合作互动。

▍业绩稳定增长，收入格局改善。

2021年公司实现收入125.7亿元，同比增长24.3%，实现股东应占利润8.5亿元，同比增长19.1%。

2021年末，公司在管面积为3.0亿平米，同比增长21.4%，储备面积3.5亿平米，同比增长22.3%。

公司收入中，基础服务、园区服务、咨询服务的占比为61.8%、22.6%、15.6%，收入结构进一步优化。

▍维持品质和规模的平衡，且预计未来拓展竞争压力下降。

公司内生增长能力强，2021年外拓面积1.3亿平米，同比增长32.4%，新签项目年合同额45.1亿元，同比增长38.9%。

不过，公司中标率、续约率和收缴率都在2021年略有下降，这似乎说明，持续放大规模和提价，尤其是激烈的市场竞争，正在导致公司品牌优势动摇。

但2021年下半年行业竞争格局又发生重大变化，一大批缺乏独立性，依托母公司支持的中型民营物业管理企业结束了狂飙突进，人才储备和外拓意愿一落千丈，这又使得公司2022年所处的环境有所改善。

▍园区服务日益成熟，盈利能力较为稳固。

公司2021年园区服务实现收入28.4亿元，同比增长30.3%。

其中园区产品和服务、文化教育服务的增长都超过40%。

公司在不同区域、部分业务线分别采用自营、合作、导流等不同合作方式，最大化提升客户体验，实现商业价值。

我们认为，公司是最早提出从物业管理向生活服务进军，并在战略上构筑完成园区服务版图的企业，这一策略符合政策要求，也积累了业务团队基础。

▍期待公司发挥独立性优势，也期待公司加强和绿城中国的合作。

一方面，公司和绿城中国并非同一实控人，历史渊源之下共享绿城品牌。

公司绝不会存在账面自有资金被任何开发企业挪用的问题，有望凭借超过40亿货币资金，在弱市中并购优质资产，且有能力保持很高的派息率（2021年派息率水平就有所提升）。

但另一方面，我们也期待公司强化和绿城中国的协同。

绿城中国正聚焦核心高能级城市，持续增加市场份额。

尽管绿城中国所开发面积只占绿城服务在管面积的16.2%，但绿城中国日益提升的开发实力，产品主义的坚持，也是绿城品牌得以持续增辉的关键。

我们从不认为，绿城品牌可以脱离开发业务而存在。

我们期待看到公司和绿城中国开展更紧密合作，并针对绿城中国所开发项目提供品质更佳的服务。

只有绿城系产品交付和售后服务本身有口皆碑，公司的持续外拓，规模扩张，提价增利，才有可能实现。

宋卫平先生是绿城中国重要股东，相信公司存在和绿城中国更紧密协同的基础。

▍风险因素：局部疫情反复可能影响公司文化教育等业务板块盈利能力；公司咨询服务板块的业务收入可能受房地产开发周期影响。

投资建议。

公司2021年业绩稳健增长，在管面积超过3亿平米，仍稳居行业龙头之列。

公司保有庞大的储备面积，未来业绩增长确定性较高。

尽管局部疫情反复和房地产开发周期，可能导致一些项目延迟交付，但公司有望实现业务良性发展。

根据最新的项目交付节奏，我们微调公司2022/23/24年EPS预测为0.32/0.40/0.49元（原预测2022/23为0.34/0.41元），我们给予公司2022年25倍PE，合9.90港元/股目标价（公司当前股价7.20港元），维持公司“买入”的投资评级。