国信证券-龙湖集团-0960.HK-海外公司财报点评：有所不为方能无惧周期-220328

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核心观点归母核心净利增长20.1%。

2021年公司实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%；实现归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。

分不同业务看，公司物业开发收入2045.5亿元，同比增长19.6%；物业投资收入104.1亿元，同比增长37.5%；物业管理及其他业务收入84.2亿元，同比增长40.6%。

销售稳定增长，保持合理投资。

2021年公司实现销售面积1708.9万平方米，同比增长5.7%；实现销售金额2900.9亿元，同比增长7.2%；销售单价为每平方米16975元，同比增长1.4%。

2021年公司新增土储2355万平方米，权益面积1338万平方米。

截至2021年末，公司拥有土储合计7354万平方米，权益面积5047万平方米，土地储备平均成本为每平方米5251元。

保持一贯优秀的财务水平。

截至2021年末，公司净负债率为46.7%，剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，剔除掉预售监管资金和受限资金后现金短债比为3.9倍，三道红线指标稳居“绿档”。

公司平均融资成本为4.1%，平均贷款年限为6.4年，一年内到期的债务占总债务比例的7.6%。

稳步投资持有物业，提升回报。

公司持续布局商业，在一二线城市网格化布局迅速，2021年公司已开业商场的同店销售额和客流同比均实现超过20%的增幅，商业租金收入81.5亿元，同比增长40%，成为公司在行业周期发展中可攻可守的利器，截至2021年末，公司开业商场建筑面积594万平方米，整体出租率为97.2%。

2021年公司长租公寓全年租金收入22.3亿元，自2017年开展业务以来，冠寓从去年开始已实现盈利，截至2021年末，公司冠寓已开业10.6万间，规模行业领先，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

同时，公司正式公告拟分拆龙湖智创生活独立上市，未来将成为公司多航道协同发展的新着力点。

风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。

投资建议：公司作为民企房企，财务健康、经营稳健，受本次行业基本面下行影响较小，本年取得了优异的业绩，并将在行业后危机时代率先抓住发展机会，实现长期有质量的增长。

预计公司2022、2023年归母核心净利分别为272.2亿元、332.6亿元，对应核心EPS分别为4.48元、5.47元，对应PE分别为7.4、6.1X，维持“买入”评级。