国盛证券-龙湖集团-0960.HK-核心净利润同比增长20%，三道红线稳居绿档-220327

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事件：2022年3月25日，公司发布2021全年业绩公告营业收入2234亿元同增21%,核心净利润224亿元同增20%。

2021年公司实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%。

公司合同负债及预收账款1948.7亿元，覆盖当期营收0.87倍，较上年0.98倍略有下降。

利润方面：受高价地及限价政策影响，公司地产开发毛利率同比下降4.3pct至23.0，带动整体毛利率同比下降4.0pct至25.3%。

公司归母净利润238.5亿元，同比增长19.3%，核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%，核心归母净利率10.0%保持稳定。

全年股息1.70元/股，派息率达45%。

销售额2901亿元同增7%，回款率超90%维持高位。

全年销售额2901亿元，同比增长7.2%；销售面积1709万方；销售单价16975元/平，同比微增1.4%。

公司持续聚焦高能级城市，一线和二线城市销售额占比达13%和81%，销售回款率超90%维持高位。

权益拿地金额868亿元同降17%，拿地较为审慎理性。

公司严守投资纪律，2021年拿地态度审慎，拿地力度下降：全年权益拿地金额868亿元，同比降低17.4%；权益拿地建面1338万方，同比降低27.6%；权益楼面价6485元/平，同比提升14.0%。

面积口径权益比56.8%，同比大幅下降15.2pct。

持续深耕高能级城市为公司带来丰沛土储：公司目前土储面积为7354万方，一线及二线土储货值占比高达82%。

土储楼面价5351元/平，为当期销售单价的30.9%。

多航道业务持续发力，商场稳步复苏全年租金收入同增40%。

公司C2商业航道全年新开12座商场（含1座轻资产），目前已开业商场达61座。

公司商场经营情况稳步复苏，2021年已开业商场销售额467亿元，同比大增53.0%；平均日客流达209万人次同增38.0%；整体出租率为97.2%，同比增长0.3pct。

商场全年租金收入为81.5亿元，同比增长39.6%，整体回报率高达6.5%。

C3航道冠寓已开业10.6万间，规模行业第二。

租金收入为22.3亿元，出租率同比提升4.4pct至92.9%。

C4物管航道规模拓展与服务品质兼顾：全年收入104.1亿元，毛利率为25%，实管面积2.64亿方，连续13年客户满意度超90%。

以自律换自由，三道红线稳居绿档。

公司严控负债规模：截至报告期末，公司有息负债总额为1921亿元，在手现金为885亿元，平均融资成本进一步降至4.14%行业领先。

公司三道红线指标稳居绿档：净负债率为46.7%，剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，现金短债比3.88。

境内外信用评级展望均为稳定。

投资建议：龙湖集团销售稳增，拿地审慎，财务稳健，商业和物业航道高速发展。

维持“买入”评级。

考虑到公司拿地力度下滑及行业毛利率承压，我们调整预测公司2022/2023/2024年的总收入分别为2504.0、2778.5、3074.7亿元。

归母净利润分别为265.7、293.1、318.0亿元，增速分别为11.4%/10.3%/8.5%，EPS为4.44/4.90/5.31元/股，对应的PE为7.1/6.4/5.9X。

目标价为56.58港元/股。

风险提示：行业基本面下行超预期；土地、原材料及劳动力成本上升风险；疫情反复超预期。