中信证券-美的置业-3990.HK-2021年年报点评：信用扬帆，升维成长-220327

《中信证券-美的置业-3990.HK-2021年年报点评：信用扬帆，升维成长-220327（4页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-美的置业-3990.HK-2021年年报点评：信用扬帆，升维成长-220327（4页）.pdf（4页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

我们认为，公司正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。

在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。

一段时间的城市能级上提，操盘比例和权益比例上升，既有利于公司队伍的进一步成长，又有利于为日后公司发展奠定了土地储备的基础。

▍业绩基本符合预期。

2021年公司实现营业收入737.03亿元，同比提升40.4%；毛利134.95亿元，同比提升15.8%；归属股东的核心净利润39.0亿元，同比下降9.5%。

房地价挤压，盈利能力下降是公司业绩同比小幅下降的主要原因。

公司2021年现金分红1.6港元/股，当前股息率11.13%。

▍高信用的全国性民企。

公司是当前较少有的，具备通畅融资能力的全国性民营房地产开发企业。

公司在2021年期内新增有息负债加权平均利率4.63%。

2021年底净负债率下降到46%。

近期，公司连续和几个大型商业银行签订战略合作协议，预计公司将凭借更充裕的资金来源，在2022年后巩固和提升行业位置。

▍销售小幅上升，盈利能力下降。

公司2021年实现合约销售金额1,371.4亿元（含合联营项目），同比增长8.7%；已售建筑面积1,176.4万平方米，同比提升5.8%。

报告期内，公司销售均价11,657元/平方米，同比增长2.7%，销售回款率78%，去化率达65%。

公司全年毛利率和核心净利润率分别为18.3%和7.4%，均较之历史有所下降。

市况调整加结算部分盈利能力的下降，预计还会在2022年影响公司的盈利能力。

▍区域可能走向收敛，权益比可能上升。

2021年公司拥有土储面积4,952万平方米，新增权益土储面积471万平方米，权益拿地金额占销售额比重38%，规模适中。

2021年，公司将90%以上的拓展资源投向二线以上城市。

2021年底开始，公司在置换、收购合作项目的过程中，也注意收敛聚焦，腾笼换鸟，预计公司项目资源储备有望继续能级提升。

在这个过程中，公司有望提升拿地权益比，提高销售含金量。

▍风险因素：公司合营联营项目盈利能力偏弱的风险。

公司股票流动性不强的风险。

▍投资建议：我们认为，公司正在从规模导向转为盈利导向，正在聚焦核心区域，谋求更高质量发展。

在信用洗牌的过程中，公司良好的经营记录，有望持续压低公司融资成本。

一段时间的城市能级上提，操盘比例和权益比例上升，既有利于公司队伍的进一步成长，又有利于为日后公司发展奠定了土地储备的基础。

公司的物业管理和装配式建筑业务虽暂时没有达到独立分拆的规模，但却有足够品牌和客户基础能实现独立持续发展。

我们调整公司2022-24年核心EPS预测为2.92/3.40/5.11元（原2022-24预测为3.63/4.25/6.60元），我们给予公司2022年7倍PE，对应24.20港元的目标价，维持公司“买入”的投资评级。