浙商证券-龙湖集团-0960.HK-2021年报点评报告：六大航道协同发展，轻重并举把握增长动能-220325

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事件：2022年3月25日公司发布业绩公告。

投资要点经营稳健，核心归母净利润同比增长20.1%，兑现业绩承诺：2021年，龙湖集团实现营业收入2233.8亿元，同比增长21.0%，实现毛利565.4亿元，同比增长4.6%，毛利率达到25.3%，实现归母净利润238.5亿元，同比增长19.3%，实现核心归母净利润224.4亿元，同比增长20.1%，核心归母净利率为10.0%。

销售稳中有进，把握核心城市：2021年，公司物业发展分项业务实现收入2,045.5亿元，同比增长19.6%，交付物业总建筑面积1377.3万平，单方收入14,852元每平；实现合同销售额2900.9亿，同比增长7.2%，销售总面积1,708.9万平，同比增长5.7%，销售单价达到16,975元每平；分地区来看，长三角、西部、环渤海、华南及华中合同销售额占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

低平均借贷成本，信用评级居民企前列：2021年公司平均借贷成本为4.14%，较2020年4.39%有所下降，创历史新低，净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。

2021年，惠誉、穆迪、标普分别对公司保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，中诚信证评（AAA）、新世纪（AAA）展望均为稳定，公司是国内唯一一家获得境内外全投资级评级的民营房企。

积极补充土储，聚焦高能级城市的价值区域：2021年，公司新增122幅地块，新增土储总建面2355万平，其中西部、长三角、华中、环渤海及华南分别占比28.8%/26.6%/20.3%/14.4%/9.9%，权益面积达到1338万平，平均成本为6485元每平。

截至2021年，公司总土储合计7,354万平，其中环渤海、西部、长三角、华中及华南地区占比分别为32.4%/25.1%/18.1%/13.3%/11.1%，权益土储为5,047万平，平均成本为5,251元；业务遍布环渤海、西部、长三角、华南、华中五大城市群的69个城市，约85%的货量集中在高能级城市的价值区域。

轻重并举，物业投资业务收入破百亿：2021年，公司稳步推进物业投资业务，实现不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%，其中商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%/21.4%/1.3%。

截至2021年，天街、星悦荟、家悦荟三大商场产品系列已开业建面达到594万平，租金收入81.5亿，同比增长40%，整体出租率为97.2%；租赁住房冠寓已开业10.6万间，租金收入22.3亿元，同比增幅23%，整体出租率为92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%，累计服务超180万用户，客户满意度达95%。

践行“空间即服务”，推出全新品牌“龙湖智创生活”：物业管理及相关服务及其他分项业务兼有空间服务、房屋租售、房屋装修三大航道。

在空间服务航道，公司推出全新品牌“龙湖智创生活”，融合物业管理及商业运营两大核心业务能力，截至2021年，龙湖智创生活实现全口径收入104亿元，物业管理板块管理面积达2.64亿平方米，业主满意度连续十三年超过90%。

投资建议：买入。

我们认为公司销售额稳步增长，高价值区域的土储将强力支撑未来进一步销售扩增；轻重并举的物业投资业务的大力拓展也将为公司未来收入进一步增长带来新的动能。

我们预计公司2022年EPS为4.35元，给予公司2022年10倍PE，对应目标价53.7港元，维持“买入评级”。

（本文非特别注明均以人民币计价，汇率取过去12月均值，1港币=0.81人民币）风险提示：政策放松程度不及预期；疫情反复影响投资物业运营。