光大证券-龙湖集团-0960.HK-2021年业绩点评：核心利润稳健增长，多航道业务赋能长期发展-220326

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事件：2022年3月25日，公司发布2021年全年业绩公告21年，公司实现营收2233.8亿元+21.0%；实现归母净利润238.5亿元+19.3%。

点评：结转收入如期释放，各航道业务发展向好；归母净利润略超预期；销售量价双升；高能聚焦土储及优异财务表现为后续业绩增长提供有效动能1）21年，公司实现营收2233.8亿元（人民币，下同），同比增长21.0%。

其中物业开发、物业投资（其中，商业中心、长租公寓及其他收入占比分别为77.3%、21.4%和1.3%）、物业管理及其他服务三大板块分别实现营收2045.5、104.1、84.2亿元，同比分别提升19.6%、37.5%、40.5%。

21年，公司旗下长租公寓“冠寓”顺利实现了盈利元年，多航道业务协同并进，为公司长期发展护航。

2）21年，得益于公司在一二线城市良好的销售表现以及降本增效的管理策略，公司实现归母净利润238.5亿元，同比提升19.3%，略超预期；实现归母核心净利润224.4亿元，同比增长20.1%。

同时，公司当期录得综合毛利率为25.3%（其中，物业开发板块毛利率为23.0%），同比下滑4.0pct；录得核心权益后利润率为10.0%，同比仅下滑0.1pct。

3）21年，公司实现合同销售额2900.9亿元，同比增长7.2%；对应销售单价16975元╱平，同比略增1.4%。

公司布局较为均衡，抗风险能力较强，21年于长三角、西部、环渤海、华南及华中片区的销售额占比分别为28.2%、22.0%、25.0%、14.9%及9.9%。

22年公司销售目标3000亿元，稳中有升。

4）21年，公司新增地块122幅，对应总建面2355万平（权益比56.8%），平均权益收购成本为6485元/平。

截至21年末，公司土储覆盖69城，项目聚焦一二线城市，对应土地储备合计7354万平（权益比68.6%），土储平均单价为5251元/平，地货比约30.9%，优质“高能聚焦”为后续业绩增长补充有效动能。

5）公司多年来坚守财务自律原则，“三道红线”维持绿档，截至21年末，公司剔预后资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.4%、46.7%、6.1X。

良好财务表现及经营战略保障公司融资成本长期处于行业低位，21年公司平均融资成本为4.14%；平均贷款年限为6.38年。

盈利预测、估值与评级：维持22年公司预测归母净利润为268.9亿元，考虑到中长期行业盈利空间下行的影响，下调23年为301.3亿元（下调3.6%），新增24年为340.6亿元；现价对应22-24年核心PE估值为7.7X、6.8、6.0X。

公司以自律财务造就资本端护城河，长期享百强民企最低融资成本；流动性相对充足下土地投资具备灵活性，凭借TOD模式享一定程度拿地溢价优势；高能聚焦土储锁定业绩增长，看好公司未来成长空间，维持“买入”评级。

风险提示：多元化业务发展不及预期，市场销售不及预期，行业下行风险等。