中信证券-中海物业-2669.HK-2021年年报点评：外拓惊艳，战略清晰-220325

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公司2021全年外拓合约面积增速超过100%，在2021年完全证明了自身市场化独立发展的实力。

我们认为，公司有望超额完成年复合增长30%的目标，实现增值服务收入占比增长，外拓第三方在管面积占比增长和单位员工创收增长。

▍公司2021年业绩同比增长40.5%，业绩超预期。

2021年，公司实现收入94.4亿港元，同比增长44.3%，实现股东应占溢利9.8亿元，同比增长40.5%，保持了中报的高增速，超过我们和市场的预期。

公司提出，在五年计划内推进“1155”战略落地，追求复合增长30%，推进内生外拓1:1，追求面积增速快于人员增速，收入增速快于面积增速，利润增速快于收入增速，即有质量的成长。

▍坚守服务品质，维持稳定盈利水平。

公司坚持在五年计划中复合增长达到30%的目标，追求持续、均衡、健康和高质量的发展。

为了保持满意度，公司的毛利率处于业内稍低的水准。

公司2021年综合毛利率17.4%，较之2020年小幅下降0.9个百分点。

基础服务毛利率14.9%，下降1.2个百分点。

我们认为，未来公司毛利率有可能小幅提升，但原因并非各项业务毛利率的提升，而是更高毛利率的增值服务收入占比可能提升。

▍拓展取得质的飞跃。

公司全年外拓合约面积超过5800万平米，同比增长超过100%，增速领先于同行。

外拓占在管面积比例高达65.8%，接近5000万平米，相关合约金额为39.4亿港元。

至2021年底，公司在管面积中已经有接近三成来自于第三方。

公司在公开市场的竞标能力大幅提升，业态布局也实现高度多元化，新增外拓合约面积中非住宅的占比超过一半。

展望2022年，我们认为公司还有在并购侧取得突破的可能性，毕竟公司在手资金实力雄厚。

▍增值服务持续保持高增长。

2021年公司住户增值服务收入为8.1亿港元，同比增长63.3%。

其中社区资产经营服务及商业服务运营收入增长35.4%，居家生活服务增长116.1%。

公司服务的社区居民，是中国最具消费能力的群体，我们相信增值服务的渗透率还有持续提升的空间。

公司2022年工作会议就强调要持续改善收入结构，坚持基础服务和增值服务收入比1:1为目标。

▍兴海物联的独立发展能力明显提升，长期来看具备分拆潜力。

公司下属兴海物联能够提供智能建筑整体解决方案，构建建筑物联感知体系。

过去三年，兴海物联研发累计投入约8000万，外拓第三方合约占公司业务量的70%，大项目数量明显增加。

我们认为，兴海物联是公司极富特色的科技物联业务，和主业有机协同，却又相对独立。

▍风险因素：公司部分外拓项目盈利能力较低的风险。

公司管理层缺乏股权激励的风险。

▍投资建议：公司2021年年报传递出高质量发展的清晰信号，且行业竞争格局变化的确对公司有利。

这不仅是因为关联方的市场占有率可能提升，交付可能增多，也是因为公司的激励体系短板基本消除，面临的市拓竞争可能走向缓和。

我们考虑到公司战略明朗，并初步证明了外拓能力，上调公司2022/23/24年EPS预测至0.42/0.59/0.81港元（原预测2022/23为0.37/0.49港元），考虑到行业的发展格局、可比公司估值情况和公司的成长前景，我们给予公司2022年30倍的目标价，即12.60港元，公司目前股价为8.89港元，维持公司“买入”评级。