浙商证券-中海物业-2669.HK-2021年报点评：各业态增长提速明显，全面步入高质量发展-220325

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事件：2022年3月24日公司发布业绩公告。

投资要点业绩增长提速，各业态收入、毛利贡献度更趋平均：2021年，中海物业实现收入94.4亿港币，同比增长44.3%；实现毛利润16.4亿港币，同比增长37.3%，毛利率为17.4%；实现归母净利润9.8亿港币，同比增长40.5%，净利率为10.4%；每股盈利及派息达到29.93港币。

从各业态收入贡献来看，2021年，物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停车场买卖业务收入占比为70.0%/18.9%/8.6%/2.5%；从毛利贡献来看，2021年四业态占比为59.9%/19.5%/16.5%/4.1%。

扩展物业管理服务业态，在管面积增长显著，外拓能力强劲：2021年，公司服务城市达到141个，服务项目达到1281个，服务业态涵盖产业园区、医院、航空、公园及博物馆等多种业态，物业管理收入为66.1亿港币，同比增长36.1%，在管面积达到2.6亿平，同比增长38.9%，其中外拓占比为27.6%，较2020年提升15个百分点。

2021年，公司新增合约面积72.9百万平，其中外拓占比相较2020年27.6%增至34.2%，新增外拓合约面积同比增长105%。

打造“一公里社区”，线上线下手段结合精准服务住户：2021年，公司住户增值服务实现收入8.11亿港币，同比增长63.3%，打造的“优你家”社区生活平台覆盖1000+个小区，美居业务实现3亿交易额、1万余个订单，市占率稳步提高，租售业务实现65亿交易额，收入突破1亿元，保持市场地位，线上线下手段的结合、大数据等技术的利用精准满足用户需求。

整合供应链，引入科技手段持续创新：2021年，公司非住户增置服务实现收入17.9亿港币，同比增长52.7%；公司持续整合供应链，“全程无忧”物业支持服务体系涵盖设计阶段、施工阶段等全链条式服务；同时，以提供智能建筑整体解决方案的物联网公司兴海物联为科技创新重要平台，公司持续推进智慧化物管，深化创新力度，2021年，产品研发开拓内外合约占比为三比七。

车位管控趋于精准化，销售收入增长十余倍：2021年，公司新增车位7786个，卖出2067个，年末车位库存达到14709个，停车位买卖业务实现收入2.3亿港币，同比增长1096%，实现利润0.65亿元，同比增长1173%。

投资建议：我们认为公司2021年非住业态拓展成果显著，第三方外拓能力加强公司物业管理收入增长潜力。

此外，公司增值服务保持较高增速增长，伴随公司规模稳步增长，增值服务规模效应会更显著。

我们预计公司2022年EPS为0.39港元每股，对照公司可比公司估值，给予公司2022年30倍PE估值，对应目标价11.59港元，维持“买入评级”。

风险提示：市场外拓具备不确定性；地产投资遇冷或影响物管面积拓展。