西部证券-宏观专题报告：REITs发展国际经验系列，美国REITS简史-220325

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全球REITs发展概况。

REITs（RealEstateInvestmentTrusts），是指以公司、信托或协会形式拥有、经营与售卖不动产从而取得租金及资产增值收益，是将流动性较差的房地产转化为流动性较好的证券工具。

1960年REITs诞生于美国，70年代末荷兰、中国台湾、新西兰、澳大利亚相继引入REITs，90年代起REITs逐渐在全球普及。

2021年是我国发行首批REITs，目前已有41个国家和地区设立REITs制度。

REITs起源于美国，目前美国占REITs市场份额过半，本文重点讨论美国的REITs发展史。

REITs的三种分类维度：1）按组织形式可分为公司型和契约型，即“公司”和“信托基金”的区别；2）按收入来源可以分为权益型、抵押型和混合型，目前全球绝大多数REITs为权益型；3）按底层资产可以分为办公、工业、零售、住宅、酒店、仓储、基建、医疗、数据中心等等。

60年美国REITs发展史回顾。

1）1960-1967年：60年代前中期处于REITs探索期，发展十分缓慢，只有10家规模较大的REITs，市值维持在2亿美元左右。

2）1968-1975年：1967年抵押型REITs出现，此类有价证券收益率不受当时银行利率管制约束，因此许多美国银行推出抵押型REITs提供贷款并实现出表，1968-1972年REITs规模迎来爆发性增长。

1973年石油危机后美国经济衰退、地产严重过剩，大量抵押贷款坏账风险暴露，抵押型REITs陷入困境。

3）1976-1985年：《1976年税收改革法案》和《1981年经济复兴法案》相继推出令权益型REITs迎来黄金十年。

十年间权益型REITs年化收益率22.0%、战胜标普500（13.6%）。

4）1986-1990年：《1986年税改法案》鼓励REITs主动管理并放大其税收优势，权益型REITs优势逐步凸显。

但80年代末储贷危机叠加地产供给过剩导致REITs熊市。

5）1991-1997年：1991-1997年全美REITs规模扩大16倍，其中权益型REITs扩大23倍，是结构创新、IPO繁荣与机构投资者涌入三因素共振的结果。

6）1998-2008年：亚洲金融危机后全球资金涌入美国股市，REITs市场则遭到冷落，1998-1999年REITs总市值下跌11.6%。

2000年初科网泡沫破灭，成长和价值反转，REITs企稳回升并于2006年到达顶峰随后爆发次贷危机。

2007-2008年REITs总市值下跌56.0%。

7）2009-2021年：整体处于中高速发展阶段，但抵押型REITs式微。

风险提示：对美国及全球REITs发展的理解不到位。