天风证券-绿城中国-3900.HK-2021业绩点评：业绩逆势稳增，财务状况稳健-220324

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事件：公司公告2021全年业绩，2021年度公司实现营业收入1002.40亿元，YOY+52.38%；实现毛利润181.68亿元，YOY+16.66%；实现归母净利润44.69亿元，YOY+17.72%；实现基本每股收益1.31元/股，YOY+24.76%。

营收逆势稳增，销售规模创新高期内公司实现营业收入1002.40亿元，YOY+52.38%；实现毛利润181.68亿元，YOY+16.66%；实现归母净利润44.69亿元，YOY+17.72%。

按营收结构划分，房地产开发、项目管理、酒店、物业投资、其他业务分别实现营收897.55亿元、20.49亿元、7.58亿元、1.78亿元、75.00亿元，同比变化+56.55%、+26.33%、+5.38%、+9.76%、+26.17%。

期内实现毛利率18.1%，较2020年下降5.6pct；净利率7.7%，较2020年下降1.1pct；归母净利率4.5%，较2020年下降1.3pct。

2021年公司实现合同销售额3509亿元，YOY+21%，全年目标完成率113%，合同销售面积1557万方；公司自投项目实现合同销售金额2666亿元，YOY+24%，合同销售面积938万平方米，YOY+14%；实现权益销售金额1452亿元，YOY+22%。

公司期内利润率下滑的主要因素为：1）房地产行业毛利率整体下降，集团物业销售毛利率17.5%，较2020年23.5%下降6pct；2）限价导致公司品牌溢价未能充分释放，销售单价受限。

土地储备丰富，布局重点区域截至2021年末，公司土储货值9488亿元。

按城市能级划分，一线城市、二线城市、三四线城市、海外分别占比14%、60%、25%、1%。

按区域划分，长三角、环渤海、大湾区、长江中游、成渝及其他分别占比54%、21%、4%、6%、2%、13%。

2021年公司新获土地101幅，总建面1751万方，总货值3137亿元，其中权益货值1834亿元，公司承担成本938亿元。

新增土储平均楼面价9080元/平，新增货值中21%实现当年货值转化。

新增货值中一二线、三四线城市分别占比78%、22%；长三角、环渤海分别占比52%、23%，公司新获项目均位于安全性高、风险可控、利润兑现度高的重点城市。

财务稳健迈向绿档，融资成本占优2021年公司三道红线达标两道，净负债总额（总借贷-在手现金）559.63亿元，净负债率52.0%，较去年同期下降11.8pct；期末在手现金714.96亿元，较去年同期提升9.7%，现金短债比2.2X，较去年2.0X进一步优化，稳步迈向“三道红线”绿档。

公司短期债务320.53亿元，长期债务954.06亿元，长短债比2.98X，较去年同期2.66X略有提高，债务期限结构保持均衡。

期末平均融资成本4.6%，较去年同期下降30bps，融资成本占据优势。

投资建议：公司全年业绩逆势稳增，销售规模创新高；土储丰富且布局重点区域，安全性、利润兑现度进一步提高；财务状况稳健，发挥融资优势，进一步降成本增厚业绩。

风险提示：业绩不及预期、调控政策收紧、宏观经济波动。