天风证券-旭辉永升服务-1995.HK-2021业绩点评：收入利润高速增长，外拓能力持续兑现-220324

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事件：公司发布2021年业绩公告，2021年全年实现主营收入47.03亿元，同比增长50.8%；归母净利润6.17亿元，同比增长58%；截至2021年12月31日，合约建面2.71亿方，同比增长49.4%。

收入高速增长，管理效率提升净利率。

2021年公司实现主营收入47.03亿元，同比增长50.8%；归母净利润6.17亿元，同比增长58%。

其中物管服务、社区增值服务、非业主增值服务和城市服务分别占总收入的56.4%、23.4%、18.4%、1.7%，2020年各业务占比分别为56.4%、25.3%、18.3%、0，业务结构基本维持稳定。

2021年毛利率为27.6%，较2020年下降3.8pct，主要由于1）物管服务毛利率由去年的25.4%下降至23.1%，主要由于社保减免政策的撤销；2）社区增值服务毛利率由49.6%下降至44.9%，主要由于社区保养、维修及美居业务处于成长阶段，支出较高，毛利率较低；3）非业主增值服务毛利率由24.6%下降至20.9%，主要由于毛利率较低的定制服务和房修服务收入占比增加。

净利率由14.17%提升至14.35%，主要由于销售和行政开支费用率分别由1.96%、8.71%下降至1.76%、8.13%，管理效率提升。

物管收入高增长，强外拓能力助力在管规模扩张。

2021年物管服务实现收入26.54亿元，同比增长51.05%。

收入高增长源于在管规模快速增长。

截至2021年末，在管面积为1.71亿方，较2020年末增加6941万方。

从项目来源看，来自旭辉集团和第三方的在管面积分别为0.32、1.39亿方，占总在管面积的18.7%、81.3%，第三方在管面积占比较2020年提升2.7pct，表明公司优秀的拓展能力。

2021年公司成功收购美凯龙物业80%股权，进一步加深与红星美凯龙家具集团股份有限公司的合作，提升公司商办物业管理模块的专业能力。

从业态分布看，住宅业态和非住宅业态在管面积分别为1.12、0.59亿方，非住宅业态在管面积占比由2020年的28.61%提升至34.42%，表明公司管理业态多样化，或为公司提供扩大市场份额的可能。

从区域分布看，公司以东部为主，在全国布局：截至2021年末，东部：北部：中南：西部：东北地区在管面积分别为9.76、2.65、2.25、1.97、0.48亿方。

社区增值服务收入大幅提高，非业主增值合作项目增加。

社区增值服务实现收入11亿元，同比增长39.2%。

分具体业务看，居家生活、车位管理、物业经纪、公共区域增值等服务收入占比分别为51.8%、11.3%、29.3%、7.6%，其中物业经纪占比提高较多，主要由于公司在2021年将物业经纪业务进行独立业务单元化，引入人才强化业务重心。

2021年非业主增值服务实现收入8.67亿元，同比增长51.7%，主要由于服务项目及房地产开发商数量增加所致。

分具体业务看，协销服务、额外专项定制服务、前期规划及设计咨询服务、房修服务、交付前检验服务收入占比分别为40.8%、35.7%、11.2%、7.8%、4.5%，额外专项定制服务占比提高较多。

收购美中环境，实现城市服务新突破。

2021年城市服务业务实现收入0.8亿元。

2021年公司收购环卫服务提供商美中环境，标志着公司正式进入城市服务业务。

公司将城市服务定位三个方向1）城市市政服务管家，侧重环卫绿化、老旧社区改造服务；2）城市资产经营助手，服务于城片区资源管理等；3）城市未来发展的合作伙伴，服务于智慧城市建设。

投资建议：公司在管面积快速增长，外拓能力强助力规模扩张；提供服务多样化，有助于公司市场渗透率的提升；凭借管理效率提升，费用管控成效显著。

考虑到业务拓展或影响毛利率，基于2021年业绩公告，我们将公司2022年归母净利润由10.30亿元下调至8.66亿元，EPS由0.62元/股下调至0.49元/股，维持“买入”评级。

风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、地产竣工不及预期。