中信证券-房地产和物业服务行业跟踪报告：哈尔滨模式可能推广复制-220324

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房地产行业可能面临更友善的政策环境，哈尔滨模式可能复制。

我们认为，高信用公司具备投资机会。

我们推荐保利发展、金地集团、绿城中国、美的置业、招商蛇口、万科A和华润置地。

此外我们认为，中低信用公司即使不发生债务违约、展期，也可能面临缩表和业绩不达预期，建议投资者谨慎看待。

▍哈尔滨拟废止2018年调控政策。

3月23日，哈尔滨公示拟废止2018年调控政策。

该政策针对土地供给、区域限售、提高公积金贷款条件、提高按揭贷款首付和利率等作出多条规定。

如果废止这一政策，将意味着哈尔滨不会增加土地供给，不会对公积金贷款使用进行额外限制，不会限制新房流通转让，不会对二套房买家规定高于全国最低首付和利率要求的惩罚性措施。

这充分体现了哈尔滨当地希望刺激房地产市场需求的态度。

▍哈尔滨房价下跌明显，供给压力大。

自2021年9月份销售达到阶段性高点后，哈尔滨销售金额及面积绝对值持续下滑至2022年2月。

区域房价持续下降，供给相对偏大。

我们认为，这是本次政策出台的背景。

▍政策具备可复制性。

2018年，不少地方都出台了一系列的调控组合拳，目前看绝大多数地方的这一批组合拳都可能已经不合时宜，具备退出的条件。

相比新出台政策而言，退出这一批政策的舆论影响可能更小，而效果可能更显著。

▍交付、坏账、拿地、产业链就业等问题相互关联，政策托底刻不容缓。

我们认为，一旦陷入信用的恶性循环，消费者对交付的质疑，债权人对还款的信心，都会呈现螺旋下降趋势。

而这种情况下，必要的开发投资、拿地都无从谈起。

要走出这个负循环，关键是要托底销售。

▍风险因素：政策不及预期，行业销售继续下滑的风险。

企业无法借新还旧，被迫缩表，或债务展期的风险。

▍投资建议。

房地产行业预计将面临更友善的政策环境，高信用公司具备投资机会。

我们推荐保利发展、金地集团、绿城中国、美的置业、招商蛇口、万科A和华润置地。

此外我们认为，中低信用公司即使不发生债务违约、展期，也可能面临缩表和业绩不达预期，建议投资者谨慎看待。