开源证券-房地产行业周报：八部委发文规范物管行业，公区收入分成影响有限-210801

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市场空间大，进阶版物管对技术、能力需求更为迫切，维持“看好”评级物管公司短期看点仍在于成长性，但其背后的内在驱动因素开始转变，未来市场化竞争能力强的公司将享受更高溢价；同时外拓时代来临将对物管公司精细化运营提出更高要求，也将加快不同质地标的之间的分化速度。

此外，大物管时代开启，物业公司服务场景不断拓展，具备一体化运营管理的物管公司将历久弥坚。

重点推荐行业龙头标的碧桂园服务，成长性标的世茂服务、金科服务、新城悦服务、永升生活服务；受益标的包括宝龙商业、华润万象生活；维持“看好”评级。

周内物管板块表现弱于大盘，金科服务港股通比例提升明显2021年第31周，物业板块总市值单周涨跌幅-9.71%，同期恒生指数、恒生地产类、沪深300涨跌幅分别为-4.98%、-6.29%、-5.46%，弱于港股大盘指数；7月板块涨跌幅-23.98%，表现略显一般，主要系国家整治教培行业、八部委发文规范物业市场，板块整体大幅调整。

从周内数据看，金科服务、保利物业、旭辉永升服务南下资金表现活跃，港股通持股占比分别提升2.31%、1.24%、0.73%。

八部委发文规范物业行业，各地持续推进物管条例制定（1）住房和城乡建设部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序》的通知，将对物管公司未按合同要求提供服务、违规收费、侵占共有经营活动收益、拒不退出服务项目等多方面的行为进行整治。

（2）地方政策方面，多地持续对物业管理进行规范明确。

天津市发布意见，从多个方面严格规范物业管理行为，推动物业管理融入基层社会治理。

北京市物管行业协会发布物业服务成本计价规则，将有效促进物业服务费定价和收缴的规范化和公开化。

物业服务治理方面，深圳拟对物业管理进行信用评价与管理。

山东省发布通知，强化物业服务监督管理。

物业组织结构方面，河南省删除业主委员会成员应按时交纳物业服务费等相关费用的相关规定。

黑龙江印发通知，指出符合条件的业主可以与物业公司共同管理小区，弥补新住宅小区等业主组织缺失，切实保障业主利益。

公区营收测算：政策旨在规范分成，公区营收影响有限（1）主流物管公司公区收入平均占社区增值服务收入的20%，占总收入的2.4%。

占比较小并不足以对物管公司营收造成实质性影响。

主流物管公司公区收入抽成率约24%，并不存在大幅侵占业主权益的情况。

（2）多家物管公司公告增持或回购股份，彰显对公司前景的信心。

（3）我们认为，本次通知是对之前要求的重申和细化，并不是首次提出。

自2021年1月1日起施行的《民法典》中，便明确提及：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

”本次重申，是从更加具体的操作层面对物业服务进行再次规范，有利于持续规范物业市场，扩大优质物业服务的覆盖面，逐步淘汰服务品质不达标的企业，促进物管行业的长远发展。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。