华金证券-旭辉永升服务-1995.HK-业绩符合预期，行稳方能致远-220323

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投资要点：◆业绩增长符合预期，“一五”目标基础奠定：2021年公司实现营业收入47.0亿元，同比增长50.8%，2H21同比增速为49.0%。

其中，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务营收同比增速分别为51.1%/39.2%/51.7%，营收占比分别为56.4%/23.4%/18.4%，此外城市服务业务首次录得0.8亿元的营业收入，共同带动营收结构的改善。

毛利率方面，2021年公司整体毛利率为27.6%，同比下降3.8pcts，逐步回归合理且可持续的毛利率水平。

其中，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的毛利率分别为23.1%/44.9%/20.9%，同比分别-2.3pcts/-4.7pcts/-3.7pct，上述三项业务的分部毛利额同比增速分别为37.4%/26.0%/28.9%。

总体上看，公司业务结构愈发平衡与健康，两项增值服务毛利占比合计达到51.9%。

费用率方面，得益于管理规模的增加和管理效能的提升，销售及行政费用率同比下降0.8pct。

期内，公司实现归属公司股东净利润6.2亿元，同比增长58.1%。

此前，公司曾预告2021归属公司股东净利润同比增速不低于50%。

此外，期内公司经营活动现金流为8.4亿元，同比增长77.2%，相当于1.2倍覆盖净利润。

于2021年12月31日，公司在手现金及现金等价物约为40亿元，资金充裕以支持潜在的外延式扩张。

此外，2021公司通过关联交易实现的营业收入占比仅为17.3%，继续践行“依靠不依赖”大股东的经营方针，盈利质量位居行业领先地位。

◆“四轮驱动”2021年新增签约面积超9000万㎡：在管、签约面积强劲增长：截止至2021年底，公司在管面积达到17104万㎡，较2020年底增长6941万㎡；签约面积达到27077万㎡，较2020年底净增长8950万㎡，其中新订约、收购面积分别为7630（招投标及战略合作6332万㎡，旭辉及其联合营公司1298万㎡）、1797万㎡；期末储备在管比（注：“签约面积-在管面积”除以“在管面积”）为0.58。

2021年，公司第三方外拓饱和收入为11.9亿元，同比增长21.8%。

战略并购方面，公司于2021年分别完成了对于华熙五棵松物业（50%）、山东鑫建物业（70%）、上海星悦物业（80%）、上海美凯龙物业（80%）、湖南美中环境（51%）、郑州锦艺物业（100%）的并购，整体而言，相比其他竞争对手公司在并购方面更加审慎，上市迄今并购总金额仅为16.9亿元，无形资产和商誉的减值压力低。

非住宅业态占比提升：于2021年12月31日，非住宅物业在管面积倍增至5886万㎡，占比进一步提升至34.4%，对比去年同期的28.6%%明显提升，而非住宅物业产生的营业收入占比提升至44.3%。

◆中后台实力不断加码，BU模式破局增值服务业务：2021年，公司继续加强科技赋能，依托年内超6000万元投入的霖久科技实现了科技投产、服务企业经营。

人力资源方面，公司坚持以“奋斗者为本”，期内通过“腾笼换鸟”引进、提拔中高层64人，并进一步通过“永动力”项目秋招500余名大学毕业生，夯实人才储备，为高速扩张打下根基。

增值服务业务方面，2021下半年公司主动选择暂时性地退出了部分区域的社区增值服务业务，以最大程度地保证业主满意度。

我们认为，物业服务行业正处于早期发展阶段，对于社区商业化的探索偶遇瓶颈实属正常。

在组织架构上，公司的增值服务业务已成立了四大BU，2021年房修、美居、租售、工程业务BU收入分别为2.3/3.3/3.2/0.7亿元，同比增速分别为75.8%/73.7%/68.0%/103.0%。

◆投资建议：相比其他民营物业服务企业，旭辉永升服务的母公司旭辉控股集团的经营及财务状况更为稳健，有望在中长期继续为公司的快速扩张奠定基本盘。

尽管地产行业正面临寒冬期，但是对于存量市场广阔的物业管理行业而言，市场整合仍是主要逻辑，我们认为公司有望凭借自身业务能力、资本实力进一步攫取市场份额。

我们预测，公司2022-2024年将分别实现营业收入70.8/100.0/132.5亿元，同比+50.5%/41.4%/32.4%，实现归母净利润8.7/12.1/16.0亿元，同比+40.5%/38.9%/32.7%。

公司当前股价对应2022-2024年是预测市盈率分别为18.4/13.1/9.9倍，PEG约为0.5倍，低于公司历史平均估值水平。

综上，我们维持“买入-A”建议不变。

◆风险提示：市场竞争环境恶化引发非理性竞争、第三方项目拓展不及预期、并购市场受挫或并购整合效果不及预期、人力成本超预期上升、核心管理层离任。