西南证券-旭辉永升服务-1995.HK-2021年年报点评：规模有序扩展，多元赛道齐发力-220323

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投资要点业绩保持高速增长，降本增效显著。

2021年公司实现收入47亿元，同比增长50.8%，归母净利润6.2亿元，同比增长58%。

收入结构保持平稳，基础物业、社区增值、非业主增值三项收入占比为56.4%、23.4%、18.4%。

毛利率小幅下滑3.8pp至27.6%，主要由于疫情下社保减免政策的撤销以及新增毛利率相对较低的城市服务。

科技投入降本增效显著，管理费率由11.8%降至9.9%。

四轮驱动管理规模增长，有序扩展规模。

2021年公司在管物业总建筑面积1.71亿平，合约建筑面积2.71亿平，分别增长49.4%和68.3%。

公司通过四轮驱动实现面积的快速扩张，1）旭辉集团为行业TOP14地产开发商，土储超过6,857万方，2021年为公司提供签约面积1,449万方；2）公司依靠服务质量、品牌口碑、多元渠道等综合竞争实力赢得物业竞标合同，获得千万级项目超20个，外拓饱和收入年化12亿元；3）抓住独立第三方市场发展机遇，与政府国企、区域地产开发商达成战略合作，目前合作开发商超30家；4）报告期内战略并购华熙五棵松，山东鑫建，上海美凯龙，上海星悦，湖南美中和郑州锦艺，实现业态补强、战略协同。

报告期内，公司通过市场招投标、战略合作新增签约面积超1亿方，第三方面积在在管面积占比达到81.3%。

增值服务持续创新，核心业务BU化推动发展。

2021年非业主增值服务和社区增值服务分别实现收入8.7亿元和11.0亿元，在总收入中的比重分别达到18.4%和23.4%，社区增值服务收入同比增幅达到39.2%，成长为公司第二利润贡献来源。

公司在平台+生态战略下，高黏度与高效触达共同提效社区增值服务，房修、美居、租售、工程四大业务核心业务实现BU化。

补充城市服务布局，加大科技投入。

2020年公司通过与无锡市惠山国有投资控股集团有限公司等区域性城投平台的战略合作，积累城市化服务经验。

2021年对美中环境的并购，进一步确立城市服务的专业能力。

公司依托霖久科技实现科技投产、服务企业经营，年内投入超6,000万，全面提升效能，业务系统端流程发起比例提升25%系统，审批时效提升55.6%。

盈利预测与评级：预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为39.3%，公司推动四轮驱动战略，外拓能力行业领先，社区增值服务独立BU化，维持“买入”评级。

风险提示：三四线销售及回款不及预期，竣工交付低于预期，行业调控风险等。