天风证券-房地产行业：房地产土地周报，土地市场环比降温，楼市因城施策-210801

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土地供应（2021.7.19-2021.7.25）：百城土地供应建筑面积累计同比下降18.49%本周合计供应200宗地块；其中住宅用地92宗，商服用地18宗，工业用地79宗，其他用地11宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1715.1万平方米,环比上升51.64%,同比下降43.09%，累计同比下降18.49%，较前一周下降0.88个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为129.33、1107.33、478.43万平方米，环比增速分别为22.94%、474.83%、-42.58%；同比增速分别为-27.78%、-27.52%、-63.39%；累计同比增速分别为-12.1%、-19.68%、-18.41%；较前一周变动-0.46、-0.34、-1.38个百分点。

本周100城土地挂牌均价4598元/平方米,环比上升125.61%,同比上升56.55%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为3619、6258、804元/平方米，环比增速分别为11.08%、354.14%、-61.03%；同比增速分别为60.47%、126.08%、-62.36%。

土地成交（2021.7.19-2021.7.25）：百城土地成交规划建筑面积累计同比下降18.4%本周合计成交107宗地块；其中住宅用地11宗，商服用地11宗，工业用地79宗，其他用地6宗。

本周100城土地成交规划建筑面积813.75万平方米,环比下降38.49%,同比下降71.24%，累计同比下降18.4%，较前一周下降1.97个百分点。

其中一线、二线、三线城市土地成交规划建筑面积分别为196.44、402.6、214.71万平方米，环比增速分别为136.72%、-0.69%、-74.27%；同比增速分别为4.51%、-61.58%、-86.52%；累计同比增速分别为7.22%、-18.26%、-21.96%；较前一周变动-0.1、-1.41、-2.67个百分点。

本周100城土地成交均价1655元/平方米,环比下降15.39%,同比下降35.25%。

其中一线、二线、三线城市土地成交均价分别为1095、1482、2489元/平方米，环比增速分别为-68.28%、52.16%、8.93%；同比增速分别为-91.4%、-17.85%、34.54%。

本周100城土地成交总价134.64亿元,环比下降47.97%,同比下降81.38%。

其中一线、二线、三线城市土地成交总价分别为21.51、59.68、53.45亿元，环比增速分别为-24.92%、51.2%、-71.97%；同比增速分别为-91.02%、-68.43%、-81.86%。

投资建议：本周跟踪36大城市一手房合计成交3.55万套，环比下降3.12%，同比下降13.11%，累计同比上升34.3%，较前一周减少1.91个百分点。

本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.99万套，环比下降7.88%，同比下降33.08%，累计同比上升20.38%，较上周减少0.96个百分点。

截止本次统计日，全国14大城市住宅可售套数合计42.75万套，去化周期19.9周，环比下降28.1%，其中一线、二线城市环比增速分别-59.33%、0.15%。

上半年新房市场总体平稳健康发展，购房者预期趋于稳定。

针对2021年上半年房地产行业的发展趋势，58同城、安居客于近日发布了《2021年上半年楼市总结》报告。

报告显示，上半年新房市场访问热度同比上升5.9%，二手房找房热度同比上升1.7%；重点城市整体租房访问热度同比上升1.5%，3月份达到租房访问热度的高峰。

中共中央政治局会议提出坚持“房住不炒”定位。

7月30日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险，我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。

热门城市限购加码。

7月28日，湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布关于征求《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知(征求意见稿)》意见的公告。

其中提到，购房者的购房资格认定结果自出具之日起60日内有效，意向购房人可凭有效的认定结果进行购房意向登记和合同网签备案。

认定结果逾期未使用的自动失效。

政策规范了房屋认筹行为，购房者最多拥有一张房票，也只能认购登记一个楼盘，防止了多个楼盘登记和认筹的行为，有助于促进购房理性和房地产市场的平稳发展。

我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。

“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。

建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹。