中信证券-招商蛇口-001979-2021年业绩点评：行稳致远，良性循环-220322

《中信证券-招商蛇口-001979-2021年业绩点评：行稳致远，良性循环-220322（3页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中信证券-招商蛇口-001979-2021年业绩点评：行稳致远，良性循环-220322（3页）.pdf（3页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

2021年公司毛利率下降、资产及信用减值计提以及资产处置低于往年，带动公司业绩下降。

我们预计毛利率还有下行压力，但公司资金成本低、融资渠道通畅、是符合监管要求的绿档企业，市场份额及行业排名有望持续提升。

▍三因素推动公司业绩下降。

2021年，公司实现营收1,606.4亿元，同比增长23.9%，实现归母净利润103.7亿元，同比下降15.4%。

公司业绩下降主要受三方面影响：1）毛利率由2020年的28.7%下降至25.5%；2）2021年计提资产及信用减值准备合计43.7亿元，对归母净利润影响为34.6亿元（2020年同期21.8亿元）；3）投资收益同比减少24.5亿元，影响归母净利润减少20.5亿元。

▍公司2022年销售目标为3,300亿元。

2021年，公司实现销售面积1,464.5万平米，同比增长17.8%，实现销售金额3,268.3亿元，同比增长17.7%，行业排名持续提升。

公司拓展项目1,559万平米，约为同期销售面积的106.5%。

项目拓展聚焦核心城市，执行深耕策略，去化风险较低。

2022年公司提出3,300亿元销售目标，同比基本持平，预计随着行业需求侧政策持续推动，基本面复苏，能够顺利实现全年销售目标。

▍绿档企业，综合资金成本持续下降。

2021年公司综合资金成本为4.48%，较2021年的4.70%下降22个BPs，债权人对公司认可度进一步提高。

2021年末，公司剔除预收账款的资产负债率为61.7%，净负债率为42.8%，现金短债比为1.25，保持绿档企业。

我们认为，监管部门鼓励优质房企兼并收购困难房企优质项目，预计公司2022年面临的信用环境会更为有利。

▍开发与经营并重，2025年租金收入有望迈入新的台阶。

2021年，公司实现出租收入34.1亿元，同比增加18.0%，总体出租率84%。

2025年前，公司还将有接近200万平米集中商业、60万平米写字楼、19个长租公寓及15个酒店开业，预计公司租金收入还会逐渐迈上新的台阶，实现开发与经营的并重的战略目标。

▍风险因素：公司盈利能力继续下降的风险；局部疫情反复影响，公司出租业务出租率及租金不及预期的风险。

▍投资建议：我们认为，毛利率下降、资产及信用减值计提、以及资产处置低于往年，推动公司业绩下降。

虽然我们预计公司毛利率还有下行压力，但是公司资金成本低、融资渠道通畅、是符合监管要求的绿档企业，预计市场份额及行业排名有望持续提升。

公司拟分配现金股利41.8亿元，对应股息率约4.0%。

我们调整公司2022/23/24年EPS预测到1.29/1.23/1.11元（原预测2022/23年为1.32/1.33元），参考可比公司估值，考虑到公司行业地位和发展空间，给予公司2022年13倍PE目标估值，对应17.00元，维持“买入”的投资评级。