天风证券-房地产行业专题研究：天风问答系列，需求侧出现钝化反应了吗？-220321

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新房销售：如何理解口径差异？数据：1、统计局：1-2月商品房成交面积同比-9.6%，销售金额同比-19.3%，显著好于市场预期水平；2、城市高频：1-2月累计成交面积相当于2019年、2020年同期成交量的100.3%、150.0%，高基数下累计同比-30.22%；3、百强：2022年1-2月，百强房企（公司可比口径）销售金额、销售面积累计同比增速分别为-42.9%、-42.0%，单月销售金额连续8个月同比负增长，降幅连续5月出现扩大。

同比增速趋势：统计局口径>高频口径>百强口径。

22年初以来重点城市高频数据增速重新转头向下或意味着当前销售依然为脉冲性行情，而非趋势性改善。

销售基本面对政策是有反应的，并未出现明显的钝化。

只是考虑到因城施策力度有限，销售改善的持续性依然存疑。

销售增速的波动幅度：百强口径>高频口径>统计局口径。

我们认为导致口径差异较大的主要原因为：统计局在口径全面性远超其他口径，三四线城市的滞后性进一步稳定增速；非住宅地产销售大幅改善推动整体增速超预期；统计局数据或受网签节奏的影响存在一定程度的平滑；重点城市受市场供给节奏和政策预期影响波动较大等；百强数据统计口径不一叠加全口径统计带来的同涨同跌；百强统计中，部分房企尤其是非上市房企可能存在数据虚报的情形。

二手房：成交在同步回暖吗？2021年10月以来，重点城市二手房成交同比增速同样出现边际改善，虽然改善力度不及新房，但是整体趋势同新房数据保持一致，同样能够证明需求侧预期改善的真实性。

其中一二线城市率先出现拐点，同比增速明显优于三四线城市，表明二手房市场的需求复苏也存在一二线向三四线传导的滞后性。

价格：量价表现是否一致？1-2月全国商品房销售均价同比-10.7%，全国商品住宅销售均价同比-9.7%，均为2000年以来同期同比增速的最低点。

反映房企继续加大营销力度，以价换量加强销售回款。

统计局成交均价受成交结构影响较大，并不能反映当前市场的真实价格预期。

无论是从房价上涨城市数量、还是房价环比涨幅，重点城市新房、二手房价自2021Q4以来同样呈现边际改善趋势，整体表现同成交量保持一致。

信心预期有无回升？安居客及中原地产调研数据显示，21年11月以来房地产市场买卖双方信心回升显著。

我们认为，尽管在买卖行为上市场仍有观望情绪，但信心回暖仍然预示市场预期的逐渐改善，同成交量价数据保持一致。

把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议：未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。

持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。

风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期。