东方证券-保利物业-6049.HK-2021年全年业绩点评：三大业务齐头并进，提质增效业绩平稳-220320

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核心观点公司披露2021年业绩情况，实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%，实现归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。

高基数下增长势头不减，毛利率保持稳定。

公司2021年营收突破百亿增速超过30%，毛利率提高0.03pct至18.7%，在社保减免政策退出以及第三方项目占比较高的情况下依然平稳。

分业务来看，基础服务同比增长34.8%，毛利率提升0.2pct至14.3%，平均物业费提升0.01元，非业主增值服务同比增长35.0%，毛利率下降1.4pct至18.7%，社区增值服务同比增长31.6%，毛利率提升1.1pct至31.4%。

三大业务保持齐头并进的态势，公司业绩增速低于略低于营收及毛利增速，主要是汇兑损失利息收入等非经营性项目影响，公司管理费率下降0.3pct，我们认为公司在降本提效方面取得一定进展，但公服业态占比提升或使后续利润率承压。

三方拓展能力不断提升，央企公服龙头地位稳固。

截止2021年底，公司在管面积达4.7亿平，合同面积6.6亿平，稳居上市物管企业第一梯队。

公司新签约第三方合同金额19.0亿元，第三方项目的在管面积已达2.8亿方，三方项目收入在物业管理收入中的占比上升8.0pct至34.4%。

公司非住业态规模增长至2.6亿平，收入24.4亿元，同比增长62.4%，占物业服务收入的比例上升6.2个百分点至36.5%，公司重点聚焦城镇景区、高校教研、轨道交通三大方向，稳居公共物业龙头。

社区增值业务渗透率有所提升，收并购或有一定突破。

公司已经形成美居服务、社区零售、社区媒体、家政服务四大核心垂直产业，2021年社区增值服务收入23.0亿元，同比增长31.6%，考虑到住宅物业在管面积同比上升25%，我们认为社区增值服务的渗透率有所提升。

考虑到市场下行后收并购市场趋于理性，公司在手现金充裕有望取得一定突破，或有助于公司补齐短板补全业态。

盈利预测与投资建议维持买入评级，调整目标价至60.30港元（原目标价为70.25港元）。

根据年度业绩我们小幅下调了毛利率假设，调整公司2021-2023年EPS的预测值至1.53/1.97/2.52元（原预测2021-2023年为1.61/2.12/2.75元）。

可比公司2021年估值为32X，对应目标价60.30港元。

（汇率：1港元=0.812人民币）。

风险提示第三方市场竞争导致外拓低于预期。

收并购力度不及预期。

毛利率下滑超过预期。