光大证券-保利物业-6049.HK-2021年度业绩点评：三大板块营收增长均超30％，社区增值板块毛利率提升-220319

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事件：公司发布2021年度业绩报告，营收同比+34.2%，归母净利润同比+26%2022年3月15日，公司发布2021年度业绩报告。

报告期内，公司实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；实现归母净利润8.46亿元，同比增长25.6%（剔除汇兑损益的核心归母净利润为8.52亿元，同比增长30.6%）；每股基本盈利为人民币1.53元（上年同期为1.22元）；资产负债率为38.2%。

点评：大物业战略加速落地，增值服务结构优化，股权激励激发中长期活力1）品牌优势助力规模稳步提升，市场化拓展维持韧性：截至2021年12月31日，公司已进入全国196个城市，合约面积6.56亿平方米（较2020年末增长约8900万平方米）；在管面积4.65亿平方米（较2020年底增长约8500万平方米）；得益于保利集团品牌美誉度以及公司自身的卓越服务品质，公司在市场外拓方面竞争力较强，市场化拓展维持韧性，2021年度新增合约面积中第三方外拓面积超过5000万平方米（占比约为56.4%）。

2）三大板块均衡发展，社区增值板块毛利率提升：2021年，公司物业管理/非业主增值/社区增值服务三大板块均录得超30%的营收增长，均衡发展态势较好。

三大板块的营收为66.7亿/18.1亿/23.0亿元，同比+34.8%/+35.0%/+31.6%；其中社区增值板块紧扣居民核心需求，业务聚焦五条主线：美居服务、社区零售、社区便民、车场管理、空间运营；2021年板块营收约23亿元（同比+31.6%），毛利约7.2亿元（同比+36.5%），板块毛利率约31.4%，同比提升1pct.。

3）股权激励激发企业中长期活力，精细化运营提质增效：报告期内，公司对公司董事、高管以及管理和技术骨干采取了限制性股票激励措施，激发员工积极性；推动“大市拓+大运营”组织变革，拓管分离，提升组织专业度和灵活性；数字化科技赋能，提升员工效率。

多项举措推进下，人均效能提升明显，截至2021年底，公司员工人数约4.44万人，2021年人均在管面积同比提升约22%，人均创收提升约34%，管理费用率9.3%（对比2020年约为9.6%），下降约0.3pct.，管理红利逐步释放，精细化运营提质增效。

盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，品牌力卓越，踏实践行“城市公服软基建”战略；社区增值服务聚焦核心主线，板块盈利能力提升；精细化管理提升人均效能，降低管理费率；由于当前物管行业第三方外拓竞争激烈，我们小幅下调公司2022-23年归母净利润预测至10.35亿元（下调4.78%）、13.11亿元（下调4.86%），新增2024年归母净利润预测为16.81亿元，当前股价对应2022-2024年PE估值分别为23.4倍、18.5倍、14.4倍，估值具备较强吸引力；公司综合发展态势稳健向好，股权激励激发企业中长期活力，维持“买入”评级。

风险提示：公共服务项目多为招投标获取，物管行业竞争加剧，项目获取的不确定性增强；车位租售业务结算周期尚存不确定性。