浙商证券-招商积余-001914-2021年报点评报告：高质量拓展卓有成效，向轻资产运营再迈进-220319

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事件：2022年3月18日公司发布业绩公告。

投资要点收入利润稳定增长，毛利率稳中有升：招商积余2021年收入105.91亿元，同比增长22.42%，实现净利润4.53亿元，同比增长10.75%，归母净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

分项收入来看，物管业务99.08亿元，同比增长22.31%，资管业务5.56亿元，同比增长23.70%，其他业务1.26亿元，同比下降24.12%，分别占比93.56%/5.25%/1.19%。

其中受地产行业环境影响资产减值1.6亿元，但投资性房地产产生的公允价值变动收益1.07亿元，缓解了业绩的冲击。

公司2021年毛利率13.8%，同比增长0.2%，分项毛利率来看，物管业务11.43%，同比提升0.47%，资管业务56.18%，同比下降1.09%。

定位轻资产运营平台，资产债务结构持续优化：2022年初，公司拟定剥离三家下属企业，加快轻资产运营模式落地。

截止21年底，公司总资产167.7亿元，较期初增长2.52%；归属于上市公司股东的净资产86.6亿元，较期初增长4.35%；资产负债率48.85%，较期初下降0.51%。

有息债务余额27.5亿元，同比下降2.88亿元；债务结构稳定，以中短期借款为主，财务费用同比减少0.46亿元，其中利息支出减少0.4亿元。

管理规模持续扩张，多元市拓能力表现优异：截止2021年，公司物管业务新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%，在管项目1717个，管理面积2.81亿平，同比增长47%。

公司持续巩固非住市场领先优势，积极拓展高质量项目，千万级项目数量同比增加43%。

公司通过“总对总”和合资合作开拓市场，新签年度合同额同比增长133%/298%，公司还通过收并购拓宽标的获取渠道。

公司物管增值服务实现营收21.1亿元，同比增长34%，占物管业务营收21.25%，同比增长8.6%。

其中到家汇商业业务发展提速，2021年平台交易额8+亿元，同比增长66%，实现营收2.66亿元，同比增长约500%。

资管业务持续发力，持有物业经营稳步修复：商管运营方面，截止2021年末，公司在管商业项目44个（含筹备项目），在管面积179万平方米。

持有物业经营方面，公司持有的物业包括购物中心、写字楼等多种业态，总可出租面积为59.12万平，出租率为98%。

其中随疫情好转，购物中心及写字楼的平均出租较上年同期略有回升。

投资建议：买入。

我们预计公司2022年EPS为0.65，对照公司可比公司估值，给予公司2022年28倍PE，对应市值192亿元，目标价18.06元，维持“买入评级”。

风险提示：疫情反复、外拓市场不确定性、资产剥离不确定性、剩余房地产项目处置风险。