安信国际-保利物业-6049.HK-业绩中规中矩，大致符合预期-220317

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保利物业2021年收入同比上升34.2%至107.8亿元，毛利率持平在18.7%，净利润8.45亿元，扣除汇兑及政府补贴后的核心净利润估算约7.91亿元，同比上升34.7%，业绩大致符合市场预期。

在管面积约4.65亿平米，同比上升22.4%。

合约面积约6.56亿平米，同比上升15.7%，其中，来自第三方项目之占比约57.5%。

公司指引2022年收入同比增长30%、净利增长20%，增长率于行业中属较低水平。

然而，随着民营房企出售物管业务求套现的愈趋常见，为作为央企的保利创造机会。

现价估值约20倍2022年市盈率，高于同业平均水平，溢价主要给予其央企背景的稳定性。

报告內容业绩大致符合预期。

保利物业2021全年收入同比上升34.2%至107.8亿元。

分业务板块来看，物业管理服务分部收入同比上升34.8%至66.7亿元，主要受惠在管规模上升，保利在管面积（截至2021年底）约4.65亿平米，同比上升22.4%。

社区增值服务分部收入同比上升31.6%至23.0亿元，对应每单位在管面积所产生之营收估算约0.454元，同比上升3.8%。

非业主增值服务分部收入同比上升35.0%至18.1亿元，占整体公司收入约17%，同比大致维持稳定水平。

盈利能力保持平稳。

毛利润同比上升34.4%至20.2亿元，毛利率同比大致持平在18.7%。

分业务板块来看，物业管理服务分部毛利率约14.3%，同比微升0.1百分点，2021年凭着优化成本结构，成功对冲有关疫情的税费减免政策效力退却的影响。

社区增值服务方面，保利通过深化与供应商的合作，加强美居、社区零售等业务的产品能力从而提升毛利率，其分部毛利率同比上升1.1百分点至31.4%。

非业主增值服务分部毛利率同比下降1.4百分点至18.7%。

净利润8.45亿元，扣除汇兑及政府补贴后的核心净利润估算约7.91亿元，同比上升34.7%。

第三方项目占比上升。

截至2021年底，保利的在管面积约4.65亿平米，同比上升22.4%，是带动业绩的最主要因素之一。

合约面积约6.56亿平米，同比上升15.7%，其中，来自母公司和第三方项目的合约面积分别约2.79亿平米及3.77亿平米，第三方项目占总合约面积的比率超過五成，独立发展能力有所提升。

保利以通过招投标方式拓展第三方项目，2021年新签432个，净增约5000万平米，第三方项目收入同比大幅上升75.8%至22.9亿元。

业绩中规中矩。

整体而言，我们认为保利业绩属中规中矩，营收利润达标，收入结构保持稳定，没有太多惊喜的地方。

公司指引2022年收入同比增长30%、净利增长20%，增长率于行业中属较低水平，主要因为公司不活跃并购活动。

然而，随着地产行业销售及融资持续转弱，民营房企出售物管业务求套现的情况愈趋常见，为作为央企的保利创造机会。

市场预期公司净利增长于2022-23年保持25-30%，保利物业现价估值约20倍2022年市盈率，高于同业平均水平，溢价主要给予其央企背景的稳定性。

风险提示：并购的不确定性、盈利能力有待改善。