浙商证券-保利物业-6049.HK-2021年报点评报告：营收和利润稳步增长，大物业战略持续推进-220316

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事件：2022年3月15日公司发布业绩公告。

投资要点营收和利润稳增长，毛利率稳中有升：保利物业2021年收入107.8亿元，同比增长34%，归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。

分项收入来看，物业管理服务66.7亿元，同比增长34.8%，社区增值服务23亿元，同比增长31.6%，非业主增值服务18.1亿元，同比增长35%。

公司2021年毛利20.15亿元，同比增长34%，毛利率18.68%。

分项毛利率来看，物业管理服务14.3%，同比提升0.1个百分点，社区增值服务31.4%，同比提升1.1个百分点，非业主增值服务18.7%，同比下降1.4个百分点。

从毛利结构来看，物业管理服务占比47%，社区增值服务36%，非业主增值服务17%。

深耕重点城市和核心业态，高质量市场拓展：截止2021年，公司已经进入29个省、直辖市与自治区的196个城市，服务150万户业主，在管面积4.65亿平（新增8519万平），合约面积6.56亿平（新增8906万平）。

年内公司新签约第三方项目的当年合同金额19亿元，第三方拓展中非居业态金额占比提升（住宅27%/公共服务50%/商业写字楼23%）。

新签约当年合同金额千万级以上项目占比40%。

公司在管面积中一二线城市占比82+%，Top10城市住宅平均在管980万平。

延伸城市服务产业链，巩固公共服务竞争优势：公司在城镇景区、高效及教研、轨道交通三大细分领域持续保持领先优势。

公司2021年新签约公共服务项目当年合同金额9.5亿元，其中三大业态占比超60%，落地广州塔景区综合提升项目、上海轨道交通15号线、西南政法大学渝北小区等标志性项目。

在构建城市服务产业能力方面，公司引入市场化专业团队和产业合作方共同组建环卫服务专业公司，构建环卫垂直产业能力，为公共服务5G产品包做全面支撑。

健全激励机制，数字化赋能，全面提质增效：公司2021年采用限制性股票激励工具建立公司中长效激励体系（10%股本总量，十年有效期），成为行业内售价建立股权激励的央企物业公司。

公司首次授予拟将1%股本份额授予核心管理和技术骨干共计193人。

公司年内“大市拓大运营”组织架构变革，拓管分离，提升组织专业度和灵活性。

此外，公司年内全面升级内控系统，强化数据经营分析，推动经营管理更及时、更准确、更全景，数字化蓝图加速成型。

投资建议：买入。

我们认为保利物业在2021年对外完成高质量外拓，对内修炼内功，在激励机制、架构变革、数字化赋能等方面全面提升公司活力和效能。

我们预计公司2022-2024年EPS为1.91、2.48和3.16元，考虑到公司的规模和竞争优势，给予公司2022年28xPE估值，对应目标价66.02港元，维持“买入”评级。

（本文未特别说明均为人民币计价，人民币港元汇率为0.81）风险提示：第二增长曲线增值服务培育期长、公共服务毛利率较低影响整体毛利率。