平安证券-保利物业-6049.HK-收入稳增破百亿，市场化“引擎”动力十足-220316

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事项：保利物业公布2021年年报，2021年收入107.8亿元，同比增长34.2%；归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%；拟派息每股0.305元人民币。

平安观点：央企龙头业绩稳健，高质量发展加速扩张。

公司2021年收入、归母净利润分别为107.8亿元、8.5亿元，同比增长34.2%、25.6%；综合毛利率18.68%，同比提升0.03pct，保持稳定；管理费用率9.3%，同比下降0.3pct，盈利质量不断改善。

在管面积、合约面积分别达4.65亿平、6.56亿平，其中在管面积中一二线城市占比达82%，持续深耕优质区域。

首家实施股权激励计划的央企物业，市场化发展蓄力待发。

截至2021年末，公司第三方合约面积占比为57%，物业管理收入中第三方收入同比增长75.8%，远超整体物管收入34.8%的增速，占比亦较2020年提升8pct。

此外公司2021年首次公布股权激励计划及授予方案，授予限制性股票总量约占公司已发行股本总额的1%，覆盖范围合计193人，可激发团队战斗力，巩固长期可持续发展的人才基础，为后续市场化外拓与服务品质提升积聚潜力。

非居业态优势巩固，加速构建相关产业能力。

2021年公司物业管理收入中，非居业态收入同比增长62.4%，占比同比提升6.2pct；其中商业写字楼、公共服务物管收入同比增长40%、81.8%。

商办方面，公司2021年与保利发展订立写字楼物业租赁协议，专注构建商办物业“物业管理+资产经营+企业服务”的专业化管理模式，打造国资商办服务第一品牌；公共服务方面，巩固城镇景区、高校、轨道交通3大核心业态，构建环卫产业链“保利环境”、试点改造老旧小区的“红棉模式”，打造公共服务5G产品包及其产业优势。

房企资金压力催生优质收并购机遇：2021H2以来房企资金端持续承压，出售物业等优质资产意愿颇为积极。

若短期房企销售、融资仍未见改善，不排除更多优质物管标的出现。

2021年末公司现金及现金等价物76.9亿元，现金相对充裕，利于把握整合机遇，强化综合实力。

且公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障，在本轮房企信用风险化解中，关联房企作为央企龙头开发商，或为参与开发项目收并购整合的主力军，其收购项目交付亦将为公司扩充增量管理规模奠定基础。

投资建议：当前物管板块整体受地产端拖累波动较大，但公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。

待股权激励计划实施后，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。

同时公司增值服务转型初见成效，各业态的多元化增值服务有望持续渗透；维持公司2022-2023年EPS预测1.90元、2.35元，预计2024年EPS为2.89元，当前股价对应PE分别为17.6倍、14.2倍、11.5倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。