中信证券-房地产行业2021年7月企业销售数据点评：政策保持定力，销售拐点到来-210802

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进入下半年房地产销售开始走低，政策则保持定力。

我们判断，三季度土地市场将会有所降温，企业新拓项目质量稳定，但信用困境有待澄清。

7月重点企业销售增速同比下降。

2021年7月，我们跟踪的重点企业销售金额下降7.9%，销售面积下降15.1%，相比2019年同期，销售金额增长17.1%，销售面积增长12.6%。

进入2021年下半年，企业销售增速开始走低，开始呈现全年前高后低的特征，这与我们年初的预期也是一致的。

从样本城市网签套数也可以看出，6月新房销售开始同比下降，5月二手销售开始同比下降。

政策有定力，调控保持偏紧基调。

2021年7月末的政治局会议继续强调房住不炒，坚持稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

我们判断，房地产政策将持续保持定力，三线四档政策将会延续，全产业链调控成为常态。

在房价方面，坚决遏制房价上涨，一二手房限价将长期化。

不过，我们预计，房地产金融逆周期调节原则仍然存在，不必对2021年四季度的按揭贷款投放过于悲观。

土地市场再次迎来出让高峰。

一般来说，下半年的土地市场成交要高于上半年。

对有能力拿地的企业来说，三四季度的拿地窗口会更好一点。

1、参与拿地的企业会更少，因为很多企业销售回款减速，且再融资比较困难。

2、相对于上半年，地方政府更愿意供给优质土地，保证全年土地回款。

3、部分城市优化土地出让规则，避免过分刺激土地溢价率上升。

信用问题有待澄清。

行业告别高杠杆时代，不动产资产增值势头受阻。

历史上资产质量不佳，负债结构不清的企业面临越来越大的压力。

由于行业本身处于大变革、大转轨的时期，即便高信用企业的存货价值也面临风险。

我们认为，信用问题有待澄清，这种澄清可以是个别企业债务重组，加上更多企业处置资产，并将表现为复杂的表外负债尽可能表内化，和“大而不倒”的恶性膨胀业务模型彻底退场。

风险因素：行业盈利能力下降的压力；部分企业的信用问题。

销售拐点来临，行业运营模式的调整则更为重要。

进入下半年房地产销售开始走低，房地产政策则保持定力。

下半年销售环境略差，拿地环境略好，这都是房地产开发企业需要应对的。

但相比这些周期性因素而言，更重要的则是企业如何适应不动产价格平稳的时代，锻炼运营和服务能力。