中银国际-房地产行业2022年1~2月统计局数据点评：销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动-220315

《中银国际-房地产行业2022年1~2月统计局数据点评：销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动-220315（6页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中银国际-房地产行业2022年1~2月统计局数据点评：销售表层数据超预期，但结构情况不乐观；投资受土地和施工量价共同拉动-220315（6页）.pdf（6页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

国家统计局发布2022年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况。

1-2月销售面积1.57亿平，同比减少9.6%（前值：-15.6%）；开发投资金额1.45万亿元，同比增长3.7%（前值：-13.9%）；新开工面积1.50亿平，同比下降12.2%（前值：-31.2%）。

点评1.商品房销售：1-2月商品房销售面积增速-9.6%，数据层面好于市场预期。

从结构上看，住宅销售面积仍然呈现双位数负增长，达到-13.8%，而非住大幅增长；占比40%的东部地区销售面积增速-17.8%，较12月降幅扩大，而占比58%的中西部地区增速-2.8%，较12月降幅大幅收窄13.2pct。

尽管整体降幅有所收窄，但实际市场仍较为低迷，市场以价换量的情况愈发明显。

首先，从销售面积来看，1-2月全国商品房销售面积1.57亿平，同比减少9.6%，降幅较12月收窄了6个百分点，数据层面超过市场预期，但从数据结构上来看，此次超预期主要来自于非住销售面积的同比大幅增长，达到27.8%；但单从住宅来看，销售面积同比减少13.8%，两位数的负增长相对更加符合预期。

从区域来看，东部地区1、2月份销售面积同比-17.8%，趋势上仍然较差，也比较符合目前我们对高频数据跟踪的结果；但中部增速-2.2%，西部增速-3.3%，降幅有明显收窄，与微观数据情况不符，从第三方数据也能看到，中西部城市1-2月销售面积同比-47.7%，较12月降幅扩大了15.6pct。

是能级较低的中西部城市真的有所回暖还是房企退而求其次加强了中西部战线的营销刺激，我们认为仍需观察，短期内不宜过于乐观。

另外，从销售金额来看，1-2月全国商品房销售金额1.55万亿元，同比下降19.3%，较12月降幅扩大了1.5个百分点，符合我们的预期。

因此销售均价也大幅下降，同比降幅高达10.7%，也是2009年来的最大降幅，说明市场都在“以价换量”，反映出当前地产销售基本面仍然较弱，同时现阶段地方的宽松政策效果一般。

因此短期数据表面的超预期可能并不能延续，3、4月份市场仍然需要政策的进一步呵护。

我们预计2022年销售面积同比-5.0%~-3.5%。

2.房地产开发投资、新开工、竣工：投资超预期转正，土地和施工两端的量价均有带动作用；新开工降幅明显收窄。

1-2月开发投资金额1.45万亿元，同比增长3.7%，增速较12月提升了17.6个百分点，结束了此前连续4个月的负增长，超出市场预期。

我们认为这主要是由于土地投资和建安投资均出现了一定的改善。

去年Q4土地成交趋势回升带动今年Q1的土地投资。

去年Q4百城土地成交建面与金额环比Q3分别增长了47.0%和46.7%；同比增速分别为-26.3%和-19.2%，降幅较Q3分别大幅收窄了5.2和14.8个百分点，可以看到去年Q4土地投资量价均有所改善，并逐步开始在今年Q1支付土地款及开工并计入地产投资。

施工建安投资方面，材料成本和施工面积均有贡献。

PPI自2021年5月以来持续位于高位，1、2月同比增速分别为9.1%和8.8%；上游钢材和水泥的价格也处在相对高位。

从量的角度来看，虽然施工增速仍然较低、新开工仍然负增长，但施工面积同比增速由12月的-35%转正至1.8%，新开工降幅也有所收窄。

1-2月新开工面积1.50亿平，同比增长-12.2%，较12月收窄了19pct，主要是由于以下两方面的原因：1）去年Q4土地成交量价回升，多数项目在今年Q1开工；2）新开工持续低迷9个月，房企外部融资环境略微放松后，之前暂缓或囤积的新项目开始动工。

我们预计2022年全年新开工增速为-5.5%，全年开发投资增速为2.1%。

1-2月竣工有所放缓；预计全年仍要保交付，竣工仍能保持一定增长。

1-2月竣工面积1.22亿平，同比下降9.8%，增速较12月减小了11.7个百分点，我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，现阶段有限的资金用于新开工，因此竣工短期相对放缓；另一方面，年初不是竣工高峰期。

交付大年过后2022年竣工预计也将由高位回落，但全年仍需保交付，我们预计竣工增速在3.0~3.1%。

3.开发商资金：房企到位资金降幅收窄，但幅度有限；房款降幅再度扩大，非房款降幅略微收窄；房企内外部资金环境仍然较为紧张。

1-2月房企到位资金2.51万亿元，同比减少17.7%（前值：-19.3%）。

1）房款受销售去化率和按揭放款影响，同比增速-23.9%（前值：-21.5%），其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-27.0%和-16.9%，降幅分别扩大1.1和8.9pct。

一方面，受到去化率走低的影响，销售出货的压力仍然较大；另一方面，按揭实际支持力度较弱，从央行公布2月金融数据中，我们也可以看到居民中长期贷款环比减少459亿元，出现了有数据记录以来的首次负增长，1-2月居民中长期贷款合计新增6965亿元，同比2021年少增6596亿元，较2019年同期也少增2230亿元。

因此虽然整体信贷环境放松，但按揭的支持还未到位，仍需关注后续按揭的满足情况。

2）非房款改善不明显，降幅略有收窄至-11.0%（前值：-16.6%），房企外部融资环境确有宽松，但效果并不明显，整体降幅仍然较大。

从国内贷款来看，1-2月同比降幅仍然高达21.1%，虽较12月的-31.6%相比有所改善，但较2021年全年增速-12.7%相比，仍有明显下降，后续开发贷的支持力度预计会进一步提高。

自筹资金方面，1-2月同比下降6.2%，较12月降幅小幅收窄了3.5个百分点，但增速仍明显低于2021年全年（3.2%）。

据中指院数据显示，2022年1-2月房地产行业信用债、海外债、信托、ABS融资总额合计1274亿元，同比下降67%，近期房企暴雷事件频出，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。

投资建议：根据我们此前的测算，若要达成全年经济目标5.5%，房地产投资增速需达2.1%以上，1-2月地产投资超预期增长，或意味着大力度、快节奏的地产调控政策出台或有所缓和，时间节点上或有所延后。

不过从近期地产政策效果来看，对市场的提振作用有限，销售基本面仍然低迷；同时房企仍然面临较大的资金压力，前期信贷支持并未到位，行业3-4月也将迎来偿债高峰期，因此我们认为地方层面供需端、房企资金端仍有持续进一步调整的空间，政策改善预期仍在，建议继续关注地产板块机会。

我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。

2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。

3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

评级面临的主要风险：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。