中信证券-房地产行业跟踪快报：房地产调控整体纳入社会建设领域，立法确认物业服务企业应参与基层治理-210802

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7月30日，深圳市人大常委会办公厅公开就《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》征求意见。

按照惯例，在8月13日公开征求意见结束后，经过必要的立法流程，以草案意见稿为蓝本的条例，会上升为深圳市的地方性法规。

该条例虽然是地方性的，但在房地产和物业管理两个领域所体现的立法精神，可能是在全国范围适用的。

2012年1月深圳市人大通过，2019年8月进行修正的《深圳经济特区社会建设促进条例》，则可以用来和此次条例的草案进行对照研究。

调控制度化，强调住房的居住属性。

此次征求意见稿在住房保障这一章节的篇幅远远超过了2019年修订后的《促进条例》。

《征求意见稿》明确，社会建设不仅要强调政府主导的保障性住房供给，更要强调商品房市场的居住属性。

我们认为，房地产市场的调控不仅要从经济意义上考虑，还要从社会建设上考虑。

《征求意见稿》提出通过二手住房价格引导机制等措施，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

我们认为，二手房住房价格引导机制将被列入重点一线城市地方性法规，可能预示一、二手房限价体系的长期化。

建立房屋租赁参考价格制度，探索租售同权。

《征求意见稿》明确要求建立房屋租赁参考价格制度，显示出政策对租赁市场的重视。

我们认为，租售同权是一个比较长的历史过程，其前提是教育、医疗等公共服务更为充裕，但我们相信保护租客权益将是确定趋势，这可能有助于缓解核心城市的买房焦虑。

房地产市场走向平稳的概率在进一步增加。

以立法形式确定物业服务企业应参与基层治理。

《征求意见稿》在基层社会治理的篇幅远超2019年修订的《促进条例》。

一个完整的、多层次的基层治理体系，包括坚持党对基层治理的全面领导；深化街道管理体制改革，推动社会治理和服务重心下移，资源下沉；加强社区居民委员会规范化建设；加强社区工作者（包括社区网格员）的人才队伍建设和将物业管理纳入基层治理体系。

行业正外部性的集中体现和城市服务业务的立法认可。

物业管理是典型具备正外部性的行业。

小区秩序巡逻是业主愿意付费的服务，也有利于整个社会安全稳定。

绿化养护，设施设备维护有利于小区有赏心悦目、安全放心的生活环境，也有利于整个城市美观整洁，可持续运转。

我们认为，物业服务企业融入基层治理的第一个层面在于其基础服务本身就是基层治理一部分。

我们认为，物业服务作为存在强正外部性的行业，将持续获得政策的支持，并在党建引领，街道、居委会、社区工作者各司其职的环境之下发挥应有的市场化作用。

在另一个层面，政府明确表示愿意向物业管理公司付费。

故而《征求意见稿》明确物业服务企业承担社会治理和公共服务事项的，应当依法通过政府采购的方式实施。

我们相信，物业管理公司的住宅物业管理和城市服务有了更明确的立法保障。

风险提示：持续限价可能威胁部分高资金成本房地产企业的长期盈利能力；健全最低工资标准调整机制可能加速物业管理行业分化，不利于人工能效提升乏力的企业。

适应不动产不再快速增值的时代，聚焦运营能力和服务能力。

我们相信，不动产资产，尤其是住宅类不动产只涨不跌，周期性快速上涨的时代已经过去，稳房价、稳地价、稳预期的政策目标将会实现。

在此背景之下，高资金成本和高杠杆率的盈利模型不可持续，缺乏资金成本优势和组织营建能力的企业发展不可持续。

房地产开发的结算利润率可能进一步下降，但现阶段更重要的则可能是高杠杆、高资金成本、低资产质量的个别房地产企业需要及时出清，透过资产处置甚至债务重组的方式退出市场。

我们相信，地产蓝筹企业的价值确实显著低估，但地产信用问题的澄清则尤为重要。

空间运营能力和空间服务能力，是地产企业最重要，亟待养成的新能力。

物业管理板块助力基层治理不断得到肯定，则有利于规范化的企业进一步扩大市场份额。

我们看好物业管理行业头部公司的巨大成长潜力，推荐碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、世茂服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、绿城服务、融创服务等。

我们也认为经历了大幅调整的地产蓝筹（如万科企业、保利地产、龙湖集团、华润置地、新城控股、金地集团等）已经显著低估，一旦行业信用问题得到澄清，则也具备较大的向上重估空间。