东方金诚-并购债专题研究：政策意在实现风险有序出清，并购意愿提升尚待楼市回暖-220315

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据不完全统计，1-2月兴业银行、浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行等金融机构计划为房企收并购提供融资金额合计超过600亿元，可见，去年12月出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（以下简称“《通知》”）引起了市场相关参与方的关注。

从政策推出的目的来看，并购债对优质企业、优质项目的限制，决定了政策意在盘活出险企业优质项目，加速行业资源整合优化，这将一定程度加速弱资质民营房企市场化淘汰进度，推动房地产市场风险有序出清，对纾解房地产行业融资困境具有一定的帮助意义。

但从目前的执行情况来看，政策的推行明显受到房地产行业环境的制约，更多的市场参与者仍处于观望阶段，政策目前仍处于“试水”阶段。

一、并购债政策出台背景与执行情况2021年12月10日，交易商协会举办房企座谈会，表示将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。

2021年12月20日，中国人民银行银保监会联合发布《通知》，明确提出“银行业金融机构要稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，合理确定融资期限，提高融资效率”，包括稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度、积极提供并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理，以及建立报告制度和宣传机制等，旨在通过并购融资相关政策一定程度化解房地产行业信用风险，保护房地产行业良性发展。

2021年12月30日，央行金融市场司司长邹澜在新闻发布会上表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

此外，2022年1月初亦有媒体报道，主要银行已告知部分优质房企并购贷款不计入三条红线指标。

可见，推动并购融资服务、盘活出险企业优质项目，已成为化解房地产行业信用风险的重要方式之一。

自政策推出以来，部分银行、房企率先作出回应，尝试发行并购主题金融产品，据不完全统计，兴业银行、浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行等金融机构计划为房企收并购提供融资金额合计超过600亿元。

具体看，目前市场上已有的并购金融服务可以分为三种模式：第一种模式是金融机构发行并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款的投放，这也是目前市场上应用较为广泛的一种并购金融服务。

1月25日，浦发银行完成2022年第一期金融债券的发行，分为两个品种，发行规模分别为250亿元和50亿元，票面利率均为2.69%，其中品种二的50亿元计划在扣除发行费用后用于房地产项目并购贷款投放；此后，多家银行陆续开展并购债注册发行工作，广发银行公告称计划发行50亿元房地产项目并购主题债券，兴业银行计划发行不低于100亿元的房地产项目并购主题债，平安银行将启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

第二种模式是房企与金融机构签署融资战略合作协议，专项用于并购业务，该模式可以看作是前者的升级版，是金融机构为房企提供的定制化并购金融服务。

目前，招商银行率先与华润置地及所属万象生活和大悦城控股分别签署并购融资战略合作协议，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元、大悦城控股100亿元的融资额度专用于并购业务，业务品种包括但不限于并购贷款、并购基金、资产证券化、以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品；此外，招商银行还将为大悦城其提供高效便捷的“绿色通道一站式”服务。

2月21日，五矿地产与交通银行签署并购融资战略合作协议，交通银行北京分行将为五矿地产提供100亿元的意向性并购融资额度。

从提供的融资额度来看，该模式将成为金融机构和大型房企之间并购融资合作的主要方式之一。

最后一种模式是房企直接发行并购债等金融产品，即房地产企业通过银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金直接用于房地产企业风险处置项目的兼并收购。

截至目前，已有两家房企成功发行并购债券。

其中，招商蛇口并购债发行总额12.9亿元，募集资金用途包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式；建发地产并购债发行总额10亿元，募集资金用途为4.6亿元计划用于并购两个标的项目公司股权，4.6亿元用于项目建设，0.8亿元用于偿还到期债务融资工具。

此外，保利置业、绿城房地产集团等房企也在注册发行债券的流程中，根据披露的募集用途来看，有部分资金将用于房地产项目的兼并收购。