平安证券-房地产行业点评：多因素引发物管调整，中长期无需过度悲观-220314

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事项：近期受整体市场调整及行业发展担忧影响，物管板块大幅调整。

平安观点：多因素引发板块调整，担忧主要聚焦行业发展前景、企业业绩兑现确定性等方面。

近期物管板块调整主要与以下因素有关：1）地缘局势复杂交织，以及美国SEC将5家中概股公司列入《外国公司问责法》暂定清单，加速港股市场下行，导致港股行业全线调整；2）房地产市场延续弱势，部分民企信用事件再度发生，引发物管行业发展前景、主流物企中期指引下调担忧。

行业增长前景依旧，主流物企中期业绩仍有保障。

物管行业存量稳定，房地产销售波动仅对增量规模形成扰动。

近期地产政策持续释放积极信号，后续地产筑底企稳有望推升物管增长确定性。

主流物企业绩方面，关联房企交付比重降低、二手住宅与公建等存量业态探索、社区增值等多元业务发展均有助于降低开发依赖，扩充多元增长渠道。

此前主流物企中期业绩指引增速大多位于40%以上。

若采用底线思维，仅考虑现有合约面积转在管，假定物管费、基础物业服务收入占比维持稳定，主流物企中期收入仍有望实现10-20%确定性年复合增长，中期业绩仍有保障。

投资建议：短期受港股市场情绪面及业绩确定性担忧影响，物管板块大幅调整。

受部分房企信用事件冲击及资金面偏紧影响，不排除个别物企未来在管面积增速、合约面积竣工交付节奏放缓，带来业绩增速回落，但我们认为当前股价已过度反映业绩端的担忧，部分优质物企中长期增速仍有保障，中长期估值已具备吸引力。

随着地产端政策持续转暖及业绩期可能的指引下调压力释放，板块估值有望逐步迎来修复。

建议逢低积极关注综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等。

同时建议关注占据商管优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

风险提示：1）人力成本上升，收并购规模加大，市场化拓展项目增多，均可能导致基础物管服务及综合盈利能力降低，带来利润率承压风险；2）社区增值服务、城市服务等新兴赛道发展存在不确定性，多元业务推进存在不及预期风险；3）城市服务、公建业务回款难度提升风险。