浙商证券-越秀地产-0123.HK-深度报告：融资优势+多元增储，区域优等生的逆周期突围-220314

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投资要点“双国资”背景加持，助力融资成本下行+打造独特TOD模式：公司背靠广州国资委与广州地铁集团两大国资，凭借坚实的股东信用背书+自身稳健经营，融资成本实现连降。

2021年公司“三道红线”维持绿档，融资成本4.26%。

此外，公司凭借广州地铁集团的背景优势，开创国内TOD开发运营模式先河，在广州率先形成垄断优势，并有望逐步复制到全国其他城市。

截至2021年末，公司TOD项目实现合同销售额178.7亿元，同比+5.1%，占公司销售总额的15.5%。

深耕大湾区，销售迈入千亿行列：公司2021年实现合同销售金额1152亿元，同比+20%，超额完成21年销售目标，首次跻身千亿规模。

公司区域深耕战略成效显著，2021年大湾区销售金额713.7亿，同比+12.1%，占销售总额62%，其中大本营广州销售金额占销售总额53%。

我们认为，公司凭借在一线城市广州丰富的项目开发经营和品牌口碑，已在区域构筑显著的溢价能力和品牌影响力，并借力独特的TOD资源，有望进一步巩固公司的竞争优势。

土储聚焦湾区，一二线占主导，多元增储有望实现弯道超车：公司坚持“1+4”全国化战略布局，2021年总土储面积2711万平方米，土地存续比高达6.5倍，其中大湾区总土储占比55%，一二线城市总土储占比91%。

公司推行“6+1”多元增储战略，2021年于公开/非公开市场增储面积比例达到约1:1。

我们认为，公司较低的融资成本与独特的产业资源优势，是公司进行多元扩储的基础，有利于公司形成长周期、高利润项目与“短平快”项目的合理搭配。

践行“商住并举”，增强公司抗周期性：公司同步推进商业、康养、长租、物业服务等地产相关经营性业务布局。

2021年公司通过“地产+房托”双平台合计实现租金收入24.4亿元，同比+3.4%。

同期越秀服务分拆上市，录得营收19.18亿元，同比+64.2%。

我们认为，公司提前布局多元业务，在拓宽收入来源的同时，也能显著提高公司低价拿地的机会和开发项目的品质，形成业务协同，打造产业生态。

公司“地产+房托”模式使得其商业资产拥有通畅的退出渠道，有利于规模的进一步扩大。

投资建议：我们认为，公司的国资背景+稳健经营使公司融资成本实现连降，有利于公司抓住拿地窗口期并通过多元方式积极扩储；公司现有土储充足且聚焦一二线城市为公司未来增长提供强有力支撑；独特的TOD模式和“地产+房托”双平台有利于公司在行业格局演化过程中实现突围。

我们预测2022-2024年EPS分别为1.25、1.47和1.88元，给予公司2022年6xPE估值，对应目标价9.23港元，给予“买入”评级。

风险提示：销售受单一城市市场波动影响较大；TOD模式外拓不及预期。