中信证券-房地产行业跟踪点评：期待部分优秀房企重回良性发展道路-211205

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我们认为，广东省政府向恒大派出工作组，中国人民银行、银保监会、证监会、住建部等对恒大事件进行表态，有利于降低行业面临的不确定性，推动良好经营的房地产企业逐渐进入发展的正循环。

▍事项：12月3日，中国恒大公告，无法履行担保责任，可能导致债权人要求债务加速到期。

广东省政府约谈恒大实控人，并应公司请求，派出工作组，督促企业风险处置工作，督促切实加强内控管理，维护正常经营。

中国人民银行、证监会、银保监会、住建部在第一时间表态，对恒大的问题进行定性（自身经营不善、盲目扩张），并支持广东省政府的做法。

▍房地产行业融资预计出现边际改善。

中国人民银行称，将对企业汇出资金偿付和回购境外债券，在现行政策框架下提供支持和便利，将维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

证监会称，将支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

银保监会称，将在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。

现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款、加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

我们认为，相较此前强调限制，这些表态对地产融资态度确实更积极，这不仅是由于防范金融风险外溢重要性提升，也是因为各地遏制房价上涨已经取得实效。

我们相信，按揭贷款投放将在2022年初进一步加速，达相当充裕程度；企业合理信贷需求也会得到更好满足。

▍释放稳定预期，肯定企业经营成绩。

大多数房地产企业坚守主业，经营稳健，这和恒大有明显差别。

我们认为，恒大的问题不是流动性不足问题，甚至不完全是房地产行业的问题，而主要是这家公司经营管理混乱，盲目多元化扩张的资产质量问题。

当然，一些房地产行业潜藏的问题，例如企业总部和项目层面资金逆向流动不畅，融资性债务偿还纯靠举借新债，确实在最近一段时间接连暴露出来，信用完全修复仍然旷日持久（尤其是境外市场）。

但我国金融系统是具备强执行能力的垂直管理系统，相信有能力在治本（强化信息披露，积累市场化解决问题经验等）和治标（释放稳定预期，改善信贷环境）两个方面逐渐修复房地产行业信用体系所面临的问题。

▍风险外溢得到控制，大多数困境中房企有自救机会。

11月份销售继续同比大幅下降，但除去值得担心交付问题的企业，样本公司的销售降幅有18%，按揭贷款放款时间明显变快，一手和二手市场较之10月略有恢复。

我们相信，未来几个月，包括存量项目转让在内的土地市场预计开始恢复，2022年3月房屋销售可能回暖。

即便消费者顾虑交付问题，困境中的企业也可以透过转让项目回流资金。

过去几年，各地房价毕竟整体涨多跌少，除去恒大这样盲目多元化，严重缺乏投资纪律的企业，大多数困境中的公司一旦下决心处置资产，仍有相当大可能保证债务偿付。

尽管这种处置可能严重影响利润，甚至导致不少公司阶段性亏损和净资产减少，但我们相信房地产市场的销售、投资、拿地秩序会逐渐恢复正常。

▍风险提示：的确仍可能存在个别大中型房企经营不善，无法按期偿付债务，进入债务重组阶段的风险；不少区域房价继续下行的风险。

▍投资建议：适当投放企业信贷将有益托底房地产市场。

预计好企业将逐渐进入良性循环，部分公司受益于格局重塑。

为了防止风险外溢，我们相信房地产企业的合理融资需求将更好得到满足。

为了避免道德风险，我们相信能够准入境内债券市场，能够实现市场化发行的企业，也是信用更佳的企业，而不是资金最困难的企业。

由于消费者担心交付的因素存在，较之历史而言，我们认为此番高信用公司的优势更大。

我们相信行业发展的格局将更加明朗，少数最低信用的公司可能违约；为数众多的中等信用公司可能因为融资成本上行和房价下降而盈利能力快速下降，且市场份额保持基本稳定；个别高信用公司或能凭借较低的资金成本和开发能力，提升市场份额。

我们看好地产蓝筹的机会，并认为A股可能优于内房（股东结构和股权融资等因素决定），推荐保利发展、万科A、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、碧桂园和金地集团。