申港证券-固收信用债周报：如何看待棚改货币化“重出江湖”-220313

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投资摘要：每周一谈：如何看待棚改货币化“重出江湖”2022年3月1日，郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境共5个方面19条政策进行调整。

文件中提到：推行货币化安置。

实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。

对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。

3月8日，郑州市进一步发布了《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》。

这标志着在郑州市下一个“三年攻坚行动”周期中，棚改货币化安置将成为郑州市房地产市场的“仙丹”。

从棚改安置形式来划分，我国棚改进程大致可以按2015年划分为两段。

2015年以前以实物安置为主、2015年以后货币化安置成为主流。

而货币化安置的资金来源则主要来自于央行提供的抵押补充贷款（PSL）。

PSL贷款余额于2019年11月达到峰值35,979亿元，随后开始逐步回落。

而我国棚改住房新开工数量也在2019年出现断崖式下降。

2015-2018年新开工棚改住房均在600万套以上，但2019年只有316万套，2020年进一步缩减到209万套。

总体来看，郑州市目前面临房地产库存压力较大、经济增速不及预期的双重挑战。

房地产库存方面，近年来郑州市商品住宅待售面积逐年增长，而商品住宅成交套数在2017年达到高峰后成逐年减少趋势。

根据市场人士预估，2020年大郑州区域（主城区+环郑区域）库存去化周期达到近30个月，环郑区域高达50个月，去库存压力极大。

经济增速方面，2019年之前的长期格局是郑州市GDP增速高于河南省GDP增速，同时二者均高于全国GDP增速。

而2019年，郑州市GDP同比增长6.5%，低于全省增速0.5个百分点；2021年，全国GDP同比增速在基数效应下达到8.1%，但郑州市在疫情、水灾等因素影响下仅增长4.7%。

因此，郑州市存在较高的GDP增长诉求。

2022年，全国GDP增速目标设定在5.5%，河南省则设置了7%的增速目标。

郑州市尚未公开全市GPD增速目标，但中原区将目标设置在7.5%，航空港区将目标设置在10%以上。

我们认为，若郑州市本次货币化棚改能成功推进，则将在短期内利好承建项目的城投平台。

《关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见》明确提到，各开发区管委会、区县（市）人民政府是推进大棚户区改造货币化安置的实施主体，可委托参改企业和市、区级政府国有平台公司具体实施。

城投平台有很大可能成为郑州市未来三年棚户区改造的项目承接方，预期可获得稳定的增量收入。

但从中长期来看，过高的房价会抑制经济活力，也可能触发高层的房地产政策调控。

若本轮棚改货币化导致郑州市商品住宅价格失控，则实际上产生了“饮鸩止渴”的政策效果，对城投的短期利好也将演变成中长期利空因素。

风险提示：各地方预算数据后续调整；相关政策超预期变化。